新聞說:房價跌幅持續擴大，最新第三季的「政大永慶即時房價指數」顯示，全台指數跌幅為2.8％，全台和七大都會區指數全面下跌，且跌幅普遍有擴大的趨勢，其中以中南部跌幅最重，台中、台南和高雄指數季跌幅皆逾3％，桃園跌幅2.9％，新竹縣市跌幅2.3％，台北、新北跌幅約2％。該指數顯示，七都第三季房價季跌幅2.8％，較第二季的1.6％擴大，除新北市季跌幅較第二季收歛外，其餘六都均較第二季擴大，七都中又以高雄季跌4.4％最高，台南季跌3.6％、台中3％，跌幅居次。永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，去年下半年開始，受到銀行房貸緊縮與第七波信用管制影響下，房市熱度明顯降溫，今年上半年房市交易仍冷。今年第三季川普於8月宣布對台課徵20％對等關稅，且目前房市政策尚未放寬，房市交易量縮持續，部分屋主讓利求售，使七都房價出現跌幅擴大的趨勢。
今年第四季及接下來幾年房價上漲還是下跌的機率比較大？
我把你提供的第三季指數資料與最新報導綜合起來，做一個簡潔、可操作的判斷與情境分析（含要追蹤的關鍵指標）。結論先給你：短期（2025 年第四季）繼續下修機率高；中期（1–2年）有機會逐步趨穩或小幅回升，但大幅反彈機率低，除非出現政策寬鬆或需求意外回溫。下方說明原因、情境與建議。主要事實（近期觀察），政大-永慶即時房價指數2025年第三季全台季跌2.8%，七都普遍下跌，中南部（台中、台南、高雄）跌幅最重（高雄季跌4.4%）。市場主要成因被報導為：銀行房貸緊縮及第七波選擇性信用管制，交易量急縮，再加上2025年8月美國宣布對台課徵20%暫時性關稅，增加經濟與出口面不確定性，投資性買盤退場、預期改變使議價率擴大。市調及調查顯示民眾看跌比重顯著升高（第四季調查約50%看跌），交易量預估全年可能大幅下滑（永慶預測成交量恐下修）。為什麼短期(第四季)，仍偏向下跌呢？交易量為先行指標：貸款成數、銀行放貸保守會先壓縮買方，成交量不足會使屋主讓價求售，短期價格持續下修。預期轉變：當「民眾普遍不再相信房價會漲」，投資客快速退場，自住買盤也因利率與貸款條件收緊而延後下手，形成賣壓大於買盤。外部不確定性增加（關稅、出口衝擊）：關稅與外需衝擊會影響就業、廠商投資與薪資成長，進一步抑制買方信心。
中期（1年）與較長期（1–3年）情境（我給出三個可參考的情境與粗略機率判斷），情境A，基線（最可能，機率約55%），描述：交易量在高檔退燒後維持低位，房價持續緩跌或盤整（全年下跌幅度累計5–12%），2026年下半到2027年逐步趨穩。觸發條件：銀行維持審慎、央行利率與貨幣政策無明顯放寬、外需未大幅回溫。代表理由：貸款仍緊、買方預期未恢復、政策沒有強刺激。（依據：永慶與其他報告預測「量縮價跌」格局延續。），情境B，負面（機率約25%），描述：全球或台灣出現經濟顯著疲弱（例如出口及製造業連續衰退、失業上升），房價加速下修（累計跌幅大於12–20%）。觸發條件：關稅效應擴散、企業大量減產、銀行更嚴格放貸或銀行體系問題。代表理由：需求端遭遇系統性衝擊，賣壓轉為大量拋售。情境C樂觀（機率約20%），描述：政策面（政府或央行）有明確寬鬆或市場信心恢復（例如貸款條件放寬、房市稅政/信用管制鬆綁、重大基建及企業投資拉貨），2026年起房價止跌反彈或回穩。觸發條件：政府推出穩房市或擴大公共投資、國際貿易緊張緩和、銀行放鬆授信。代表理由：市場供求與心理面改善可帶動價格回穩。建議你關注的6個「即時監測指標」（看到變動就要重估判斷），月度及季度移轉棟數（成交量），量回來是價回升的前提。銀行房貸核貸及利率走勢、房貸成數政策，放貸寬鬆是催化劑。房市主要指數（政大-永慶、實價登錄趨勢）與議價率，議價率擴大等於賣壓。政府政策（選擇性信用管制變動、稅制、社會住宅及公共建設規模），政策鬆緊直接影響供需。主要經濟數據：失業率、薪資成長、製造業與出口數據，就業與薪資是自住需求的基礎。國際面（對台關稅及貿易政策、全球景氣、外需），關稅或外需惡化會拉低本國就業與收入。對不同角色的具體建議（實務方向），自住買家（有剛需）：如果利率與貸款條件你可以接受，且購屋是為了長期居住（5年以上），可以分期或找到合適議價空間下手；現在議價空間較大，但注意流動性與利率風險。短期投資客及套利投機者：風險偏高；若你的出場計畫依賴短期價格上漲，建議謹慎或暫緩。屋主（想賣）：若非急售，可考慮等待市場穩定或調整售價策略；若急需資金，應快速評估降價與換手成本。資產配置角度：若擔心未來1–2年房價仍有下行風險，考慮分散到流動性較高的資產或降低槓桿。小結（一句話），短期（2025年第四季）房價繼續下修機率較高，中期（1–2年）則取決於貸款政策、政府刺激與外需變化，若貸款與政策持續緊縮，走勢偏向「量縮價跌」；若出現寬鬆或需求意外回溫，則有機會提早止跌回穩。
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