新聞說:房貸逾放金額創29個月新高，銀行示警：套利者將面臨風險，金管會公布11月國銀承作房貸逾放金額，再次走高升至71.31億元，單月增加 1.4 億元，已是連4個月走升，同時更創29個月新高，銀行圈示警，央行打炒房使房市交易量降溫，讓過去利用「寬限期」套利者，因無法賣房而周轉失靈，最終變成銀行房貸壞帳，市場已密切關注後續引發效應。銀行局官員表示，由於有個案因還不出錢使逾放增加。不動產放款比率，11月延續10月態勢，維持在26.7％，但在28％～29％家數增加至5家，27％～28％家數下降為10家，維持在27％以上的家數仍較今年上半年多。2024年前11月國銀房貸餘額共增加9,564億元年增73％，預計年內增加金額將突破兆元，遠超2023年全年的6,575億元，除了與新青安有關外，也因房價居高不下，房貸族貸款餘額逐年上升，至11月底國銀房貸餘額已來到10.94兆元，全年估破11兆元。土建融部分，因年底建商還款，11月餘額減少79億元，終結連月增加趨勢，同時也是2019年3月以來單月最大減幅，11月底餘額3.83兆元。王允中說，逾放比走高是因部分銀行有借戶積欠本金清償逾3個月，貸款轉列逾放，就目前觀察是有幾家銀行、多筆房貸借款人周轉失靈或收入影響，各筆逾放金額約落在百萬到千萬元不等。在央行祭出雷霆手段前，市場預期房價一路看漲，部分房貸戶利用免繳本金「寬限期」套利的心理，如在五年寬限期內賣房、賺價差。而今房市交易量驟減，這些套利者，隨之面臨的是寬限期到期卻又賣不掉房子的窘境，在龐大的本息下雙手一攤，變成銀行呆帳。
新聞說:過半數民眾不認為明年房價會跌，近四成估「未來二年不適合買房」，民眾對明年房市看法如何？中信房屋25日發布2024年第4季宅調查，有過半數民眾估明年房價平穩，甚至三成估還會再漲；近四成民眾認為未來二年都不適合買房。短期內台灣房價出現強烈震盪的可能性並不高。中信房屋調查結果，約57%民眾預期明年第1季房價將維持平穩，31%認為房價仍會上漲，認為房價會下跌的民眾則有12%左右。至於購屋時機，43%的民眾認為未來一年內都不是購屋的好時機，40%認為未來兩年都不適合購屋，僅17%民眾認為未來半年內是進場買房的好時機，顯見在央行打炒房的組合拳下，民眾的購屋意願也大受干擾。展望2025年房市，中信房屋研展室副理莊思敏指出，從成本面來看，營建成本、原物料價格、土地取得成本等目前仍維持在高位，也為房價提供了一定的支撐力，因此可以判斷短期內台灣房價出現強烈震盪的可能性並不高。莊思敏認為，本季度央行理監事會選擇維持現狀，為市場爭取了一絲喘息空間，不過目前銀行水位仍相當緊繃，加上房市正進入交屋高峰期，這些房貸戶將大量排擠銀行的放款額度，預計至少到明年上半年，銀行房貸水位仍會處於相對吃緊的狀態，若下半年銀行放款壓力有所緩解，購屋族群的進場意願才較有可能回溫。整體來看，2025年的房市將呈現「量縮、價盤整」的格局，特別是部分僅靠建設話題拉抬房價，但卻缺乏基礎機能撐盤的新興重劃區、蛋白區、蛋殼區，很有可能會率先出現價格鬆動的情況。
A大回答:很多炒房客他們都利用所謂的寬限期去炒房，他們根本就買不起房，而且以前的貸款還是挖東牆補西牆，不然就是使出無限寬限期轉貸大法，這些人之所以會想這麼多的鑽漏洞方法，原因就是他們確信房價只會上漲不會下跌，台灣的平均新資一個月差不多五萬元左右，九月前搞的一付人人年薪幾百萬似的，房價炒到天上去，我聽到最好笑的話就是缺工，缺料，房價成本就擺在那了，還有員工薪資很高，所以房價一定不可能跌，我和大家說，在正常的情況下這是成立的，也就是賣方及建商考量成本及自己要賺的利潤，他們確實不可能降價，但大家看日本，美國及中國發生的房價泡沫，你覺得他們不缺工，不缺料，成本沒有上漲，員工薪資很低嗎？當然都沒有，單純就是因為房價泡沫了，大部份的投資客及建商，他們想的就不是要賺多少，而是如何活下去，所以房價有沒有可能下跌或崩跌？當然是有可能，那時大部份的投資客及建商就是會面臨慘賠，因為自身槓桿開太大，面臨斷供及倒閉的風險，所以會割肉出場，這時的房價就下跌了，所以我和大家說房價會下跌的可能，但這不是正常情況，所以一些人常常在那說要課碳費，缺工，土地很貴，建材很貴，所以百分之一百不會跌，你聽到就直接在他們的頭上貼一個弱字，房市在出現極端情況是會下跌的，而不是什麼百分之一百不可能下跌，中國的房價之所以下跌，就是因為房價已經炒到一般人承受不了的地步，加上中國採戰狼政策，要把台商及外企都趕出中國，結果台商及外企都如中國人所願的撤出中國，接下來中國人面臨的就是失業危機，我之前和大家說過了，錢等於勞動抵用券，在國內的消費不會讓一個國家變更有錢，一定需要有台商及外資企業當中國對外橋樑，台商及外企當接單及銷售賺全世界的錢，中國人透過付出勞動力賺到全世界的錢，這時中國才會愈來愈有錢，當中國人把台商及外資趕出去後，中國就少了對外賺錢的橋樑，就只能靠內需市場，但大家想一件很簡單的事，一般的房貸都是二十年，三十年，四十年，而且當初這些買房子的人僅考慮房價上漲就要賣掉，所以把房價炒到天價去了，當這些人失業了，還有房價要還，小孩要養，生活要過，所以他們一定會選擇縮衣節食，這時就會回到之前我說的，明明大家出去消費就能讓彼此賺到錢，但中國因為房貸太多，所有的人擔心未來經濟前景，就完全不消費，所以每一個中國人就只能躲在家裡面哭自己好窮，接著二十年，三十年及四十年的房貸每一個月還要付，重點是利息還很高，當中國人沒有工作，沒有薪資收入，你覺得他們還付得出貸款嗎？當然付不出來，這時你覺得他們考慮的是賣掉房子能賺多少錢或是自己惜售未來還會再漲嗎？當然也不是，中國很多的人就是把手上的房子賣掉，只求活下來就行了，這就造成都是割肉出場，你割肉，我割肉，他割肉，賣的人多，買的人少，房價就持續的崩跌，這時建商考慮的是建材高，缺工，土地貴，要賺多少嗎？當然也不是，建商考慮的就是要活下去，自己開了九成多的槓桿，結果房子賣不出去，房價又一直下跌，二手屋市場又一堆人在那割肉，所以建商逼不得以就只能持續的降價，最終大家就看到房價崩跌，這樣大家了解了嗎？現在台灣除了少數電子業很猛外，鋼鐵，塑化，面板，記憶體，太陽能等都很慘，台灣目前的經濟是靠台積電在支撐，現在大家是預期台積電未來五年沒有對手，但要是發生什麼政治情況，讓台積電的競爭力變弱，大家就會看到台灣出現中國那樣的情況，你連工作都找不到了，每一個人都躲在家裡哭窮，當初炒到天價的房價，很多人去買了一堆自己付不起的房子，每個月要付高額的房貸及利息，因為大家都失業，所以每一個人想的是如何活下來，就開始割肉把房子賣了，畢竟有很多人持有房子很久，是禁得起割一點肉的，但一些新進去的韭菜，他們根本禁不起割肉，一旦割了，就是要死給政府看，直接就是斷頭，信用打壞，房子給銀行拍賣，這種情況時，你和我說建材很貴，土地很貴，缺工，要課碳費，所以房價不可能下跌，你就是在說笑話給我聽而以，我說的事不一定會在台灣發生，我只是告訴你房子有可能下跌的其中一個原因，而不是像一些好傻好天真的人說不可能下跌，這世界上有九成的錢都是槓桿，只有一成是真的錢，所以不要在那覺的世界上有什麼是只會上漲不會下跌的，房市確實是有僵化性，反應的速度比較慢，但不代表房價一定不可能下跌，而且房子無法創造價值，單純就是玩誰是最後一隻老鼠的遊戲，總是會有老鼠覺得世界上還有下一隻更蠢的老鼠會去接他們手上的房子，這和投資有價值的公司是不一樣的，公司是透過經營去創造價值，每年都會獲利，連公司都是有可能因為競爭力不好而獲利衰退，大家看我也是會常常去追蹤鴻海的基本面及產業面，為的就是確定鴻海還符合價值投資十要素，我不會天真到認為鴻海股價或獲利完全不可能下跌，但很多炒房的人，他們蠢到覺得房價不可能下跌，當你覺得不可能下跌時，你未來遇到下跌時自然就是會很慘，其實日本，美國及中國都已經有房市下跌的案例了，不要再蠢到開十倍槓桿去炒房，天真的以為五年後房價必漲，你就不用繳每個月的房貸，天底下沒有這種事的。
個人股市研究觀察記錄文章目錄
