房仲日常阿濱分享:限貸令後第286天，我想對屋主們說的實話，時間走到2025年7月初，距離台灣啟動限貸令，已經整整286天。身為一個在第一線打滾14年、帶著150人團隊的資深房仲，這286天，我看著房市的表情，比誰都還真切。如果你現在手上還有一間房子，正打算賣，或是還在觀望要不要賣。那麼，拜託你，耐心把這篇看完。這不是什麼恐嚇，也不是唱衰。而是一個每天跟屋主、買方面對面打交道的人，想把我看到的真話，原封不動的告訴你。一、房市到底有那些利空因素呢？利空一，2024年9月19日：台灣限貸令啟動。說白了，就是把房貸這條最重要的水管，直接鎖住。沒貸款，買方就少了子彈。子彈少了，房價就不可能跟之前一樣動輒喊漲。利空二，2025年4月2日：川普開啟關貿限制，全球經濟全面往下走。利空三，2025年7月2日：川普拒絕延長關稅期限，不確定性又添一筆。外在風險一個接著一個，沒人能拍胸脯保證房市一定守得住。利空四，2025年8月1日：新青安準備滿二年了，往第三年大步邁進，接下來寬限期快滿了，會越來越多屋主受不了本金＋利息釋出物件。二、你我都在面對同一個事實，我用最簡單的數字給你聽：一年前，我公司庫存大概500到600件房子，現在，我們手上2,000到2,200件還沒賣掉，還在持續增加。這代表什麼？代表全市場都在「倒貨」。屋主怕未來更低，乾脆先拋出來看有沒有接手的人。但買方不急，知道市場還在鬆動，慢慢看。三、六月，我成交四組買賣方，給你看最真實的市場樣貌，今年六月，我個人成交四組案子，幾乎都是低於行情成交的。6月10日南屯區《富宇世界花園》二房平車，低了140萬成交。6月15日北屯區《情定水蓮7》三房平車，低了約110萬成交。6月24日西屯區《曼哈頓》二房機上，低了約80萬成交。6月25日北屯區《花樣年華》三房平車，低了約80萬成交。在這四組裡，賣方有什麼樣的心態？兩組賣方看得很明白，房市往後不確定性高，自己當初取得成本低，賺多賺少都算賺，趁還能出脫就賣。有一組，單純想把資產移去國外，畢竟地緣政治風險誰也保證不了。還有一組，想把大樓換透天，因為家裡人口變多，住得舒服才是重點。那買方呢？三組買方是自住，覺得這個價錢已經回到自己心裡的理想價位，雖然也知道未來可能繼續跌，但至少負擔得起。有一組，是買給父母住的孝親房，大樓有電梯、生活方便，總比租房來得安心。這些數字、這些理由，都沒什麼華麗的話術，卻是你我正面對的真實。四、賣壓，正在堆高中，我們全公司現在2,200件庫存，六月份只成交30件上下，大概就是1%。換句話說，市場上99%的屋主還在等還在撐，只有極少數真正能賣得掉。你問我，還有沒有人在賠售？有，但比例極少，多數人還在撐。撐多久？這才是最現實的問題。
五、房市的信心，往往是時間換來的恐懼，很多屋主會說：「沒關係，我撐，我不急。」我聽得懂，但我也得很誠實告訴你：剛開始放出來的三個月，沒什麼感覺；半年後，開始覺得怪怪的；九個月後，有些人會開始想調價；到了滿一年（俗稱周年慶），回頭看，才會開始自我懷疑。這就是市場在教大家的功課：不是你要不要賣得掉，而是有沒有對的人在對的時間點，能付得起對的價錢。六、限貸令下，房仲還能做什麼？老實講，有人覺得房仲就是帶看、開門、簽約收佣金。但現在，這一行最有價值的，從來不是幫你賣掉，而是陪著你一起面對：幫你分析市場。幫你估算貸款成數。幫你盤點財務風險。幫你在還能談的時候，把價格談到最好。成交只是結果，真正難的是陪你度過那段沒成交的日子。七、我最想給屋主的中肯建議，如果你是屋主，這一段拜託你多看兩次：如果你是靠投資賺價差，請認真盤點你能撐多久？房貸還得起嗎？有沒有其他資金缺口？不要被帳面數字沖昏頭，紙上富貴沒變現，都只是紙上。如果你是自住但有第二間、第三間，認真想想：要不要賣掉一間，把財務體質顧好，讓自己睡得著覺？嬌果真的要賣，不要光看開價跟網路上喊的高點，成交價才是真的。找一個願意把真話講給你聽的房仲，陪你看透市場，而不是畫大餅。八、我的一年內市場預測，最後，身為一個還在第一線的老房仲，我給出最誠實的預測：接下來一年內，還會有更多賣方扛不住，把物件釋出。只要貸款條件沒鬆，買方仍然是慢慢挑，慢慢殺。越晚賣，越要面對更多同質物件的競爭。換句話說，不是不能賣，而是你要準備好怎麼賣，賣到誰手上，價位要不要彈性？九、房仲真正的價值，不是成交，而是陪伴，我常跟我的團隊夥伴說：「房子不會自己賣掉，人也不會自己買進來。中間一定有人在為彼此牽線、勸退、保護、居中。」我們真正要做的，不是拿下多少佣金，而是幫客戶多守住多少風險。結尾：如果你還信任我們，請多給我們一句話的機會，限貸令後這286天，每天晚上十一點下班，我很累，但也很清醒。市場沒有絕對的對錯，有的是你要不要有人站在你身邊。如果看完，你覺得這篇文章有戳到你心裡的某個點，拜託你分享給更多人。或許你的親戚、朋友、父母，也正卡在賣或不賣之間。我不敢保證我永遠講的是市場唯一的真理，但我可以拍胸脯保證，這是我每天走在第一線，真真實實看到的現實。我是房仲阿濱，做這一行14年，依然相信：真正值錢的房仲，不是成交幾戶，而是陪幾個人走過最難的決定。若你還有疑問，歡迎隨時找我聊，我永遠站在屋主與買方之間，說最真實的話。
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