12月18日！央行房市管制正策維持不變！

新聞說:央行房市管制續行，政策利率連七季維持不變，台灣央行於18日召開114年第四季理監事會議，會中決議維持現行貨幣政策不變，政策利率「連七凍」。重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率，分別維持在年息2%、2.375%及4.25%。在市場高度關注的房市與信用管制方面，央行同樣決定維持既有措施不變。央行指出，全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）已由去年6月底的高點37.61%，逐步下降至今年11月底的36.70%。央行將持續關注房地產相關政策對房市的影響，並視情況適時調整相關措施。央行進一步說明，過去一年要求銀行自主管理不動產貸款總量目標，多數銀行已確實執行，且相關指標呈現改善，因此自明年起，不動產貸款總量將回歸由各銀行依內部控管機制辦理。不過，銀行仍須按月向央行申報相關資料，央行也將持續進行專案金檢，以確保授信行為符合政策方向。就整體經濟情勢而言，央行表示，綜合考量國內外經濟與金融狀況，預期明年國內通膨仍屬溫和，且將持續低於2%，經濟成長動能也可望維持穩健。面對全球經濟金融前景的不確定性，以及美國經貿政策可能對國內經濟造成的影響，理事會認為維持政策利率不變，有助於整體經濟與金融的穩定發展。此外，央行指出，未來將密切關注AI產業鏈發展、美國經貿政策變化、中國大陸經濟成長動能放緩風險，以及主要經濟體貨幣政策調整步調，同時留意地緣政治衝突與極端氣候等不確定因素，適時調整貨幣政策，以達成物價穩定與金融穩定的目標。在信用管制成效方面，央行說明，受貸款成數限制影響，民眾對房價持續上漲的預期心理已有所趨緩，房市交易量持續降溫，房價漲勢也明顯放緩。同時，本國銀行承作無自用住宅民眾的購屋貸款，占整體購置住宅貸款的比率持續上升，都更與危老重建貸款占建築貸款的比率亦呈現增加趨勢。相關數據顯示，截至今年11月底，全體銀行不動產貸款餘額、購置住宅貸款餘額及建築貸款餘額的年增率，分別降至3.79%、4.81%及0.68%，整體呈現趨緩態勢。央行強調，未來將持續滾動檢討信用管制措施的執行成效，並密切關注房地產政策變化對房市的影響，適時調整相關措施內容，以引導信用資源優先支應無自用住宅者購屋、都市更新與危老重建、社會住宅等政策性用途，以及生產事業的實質投資需求，進而促進金融穩定與銀行體系的健全發展。

央行政策延續不變，房市走勢仍呈量縮、價緩、區域分化，台灣央行最新一次理監事會議決議，政策利率「連七凍」，同時維持既有選擇性信用管制措施不變。整體來看，這次政策對房市的影響屬於「延續，而非轉向」，並未釋出任何刺激房市的訊號，也刻意避免市場出現過度修正的情況。未來房市走勢，仍將維持成交量萎縮、價格緩步修正，並呈現明顯的區域分化。首先，在利率政策方面，央行此次並未升息，意味著房市沒有承受新的資金成本壓力；但同時也未降息，顯示央行無意透過寬鬆貨幣政策來支撐房市。儘管目前房貸利率仍落在約2.2%至2.5%區間，首購族條件相對較佳，但實務上交易真正受限的，仍是高房價所帶來的高總價與高自備款門檻，使得整體購屋意願偏向保守，對房市屬於中性偏空影響。其次，信用管制措施持續不變，被視為此次決策的關鍵重點。第二戶、第三戶購屋貸款成數仍受到限制，使得投資型買盤的槓桿操作空間持續受壓，銀行整體授信態度也維持謹慎。在缺乏投資需求回流的情況下，房市自然難以形成價格上漲的動能。值得注意的是，央行此次特別點出銀行不動產貸款集中度已出現改善。全體銀行不動產貸款占總放款比率，已由去年中高點的37.61%，緩步下降至今年11月底的36.70%；同時，建築貸款與購屋貸款的年增率也持續下滑。這顯示央行過去一年要求銀行自主管理不動產放款總量的政策，已逐步發揮降溫效果。也因此，央行才宣布明年起將不動產貸款總量管理回歸銀行內部控管，但仍要求按月回報並持續進行專案金檢，確保信用資源不再過度集中於房地產市場。展望後市，房市走勢大致可分為三種情境。最可能發生的基準情境，是成交量持續低迷，價格呈現每年約3%至8%的緩步修正。賣方願意在價格上適度讓步，但並不急於出售，整體市場呈現「慢慢鬆動」而非快速崩跌，這也是目前央行最能接受的狀態。第二種情境則是區域性修正，主要發生在供給量大的新重劃區、總價偏高但租金報酬率偏低，或投資客比例較高的區段。這類區域可能出現超過一成的價格修正，建商也較可能透過送裝潢、免管理費或其他變相讓利方式促銷。至於房市全面反轉上漲的可能性，目前機率相對偏低。除非同時出現央行降息、信用管制鬆綁，以及股市大幅走多、資金明顯外溢等多重條件，否則央行現階段的政策態度，明確不希望房市再度快速升溫。從不同市場參與者來看，影響也不盡相同。對自住型首購族而言，此次政策並非利空，議價空間相較2022至2023年已有改善，但精華地段或條件佳的物件仍具支撐力，購屋策略宜審慎挑選、避免追高。對建商來說，資金成本未再上升，短期壓力略為緩解，但銷售去化速度放慢，促銷力道恐將持續加大，未來推案量也可能進一步下降。至於投資客，則仍處於不利環境，槓桿受限、流動性不足，僅剩長期持有型策略能夠勉強支撐。總體而言，這次央行政策並不會讓房市「變好」，但也刻意避免「變壞得太快」。未來一段時間，房市仍將維持量縮、價緩跌的整理格局，差別只在於修正幅度的大小，以及哪些區域會率先出現調整。

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