9月27日！央行打房後萬間降價屋傾巢而出！

 

新聞說:炒房共犯結構兩大現象，張建一：總裁楊金龍蠻急的，中央銀行19日理監事會決議祭出新房市管制措施，目標抽炒房族、投資客銀根。而參予開會決議的央行理事、台經院院長張建一昨天在台經院記者會上對媒體表示，會議實況是央行提供多項房市資料及數據，「大家看了直搖頭」，發現土建融授信過度集中在1、2家建商，且建商、投機客有點像是集體炒房，央行不得不重視，總裁楊金龍蠻急的。問題一非自住比重很高，張建一指出，房價不是不能漲，國家經濟好的時候，不動產自然會上漲，但從各項房市資料、數據來看，當天理事真的是看了直搖頭，除了先前提過的不動產放款集中度、房貸餘額過高，信用資源過度傾斜不動產，央行從聯徵中心、各銀行的放款授信交叉比對後，發現很多購屋族「非自住比重很高」。問題二土建融授信過度集中一兩家建商，張建一說，央行調查資料發現，一個很嚴重的問題就是土建融授信過度集中在少數一兩家建商，如果國際突然飛來黑天鵝，房價下挫，這一兩家建商沒辦法如期交屋，那就變成中國所謂的爛尾樓，影響銀行授信金額、產生呆帳，後續會很嚴重。張建一對媒體表示，部分資料顯示，現在情況有點像是建商、投資客、投機客集體炒房，當天會議感覺到「總裁楊金龍蠻急的」。張建一說，央行看到一件事，以1千億的資金而言，有4百億在不動產部門，這對銀行業的風險過大，可能影響到金融穩定。另外，在新青安上路之前，炒房已走一大波了，導致影響到真正有剛性需求的自住客。張建一說，央行關注的是金融體系的風險，但任何政策不可能面面俱到，至於可能有濫殺無辜的情況，若有必要時，央行會進行調整。另外，針對央行提到今年8月底全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）為37.5%，接近2009年10月底37.9%歷史高點，但當前銀行信用資源向不動產相關部門傾斜情勢嚴峻。張建一也對媒體說，現在情況比金融海嘯時期更嚴重，是因為當年景氣很差，企業不願意借錢，分母變小，使得數值往上升，現在是分子大幅提高。

A大回答:價格是資金堆出來的，當央行和市場說銀行的總放貸水位已經到達了高峰，這等於就是變相的和市場說能讓價格上漲的資金用光了，這時還會有人在那好傻好天真的覺得房價只會上漲及不會下跌，我也是不知道這些人是怎麼想的，我說過，想要讓炒房客及投資客不要去鑽房市的漏洞，最簡單的方法就是讓房價不會上漲，只要每年下跌個3到5%，我保證不會有任何人想要去鑽房市政策的漏洞，會進去買的就只有剛性需求的自助客，不然很多投資客及炒房客會去鑽漏洞使用新青安，看準了利率低，而且有五年的寬限期，目的就是用少少的利息，五年後就能把房子賣出去在房市中大賺一筆，只要房價每年下跌個3到5%，持有五年就是會跌15到25%，你看哪一個人會去鑽漏洞使用新青安炒房，現在房市還是有一堆人在那覺得房價不會下跌，當愈多人覺得房價不會下跌，硬要進去買，那央行就會祭出更嚴格的政策出來打房，其實另外一方面是銀行真的也沒有錢能貸給買房的客戶了，所以與其說是打炒房，事實上是銀行能放貸的資金用光了，當提供資金的銀行沒錢了，價格本來就不可能再無止盡的推上去，很多炒房客到全省買一些很鳥的房子，然後以為會有傻包會去接手，其實你就是那個傻包，不要以為台灣還有很多傻包要買房子，這一波買完後，大概會有很長一段時間剛性需求會消失，很多本來不想炒房的，結果被這一波新青安及房價一直上漲而引誘進去炒房，他們的資金水位根本不足以支付未來幾十年的本金及利息，他們單純就是覺得房價會一直上漲，他們也是想要炒房發大財而以，對央行及銀行來說，房地產是一個很好的放款管道，放貸金額夠大，可以消化存戶的資金，不然銀行收了一大堆存戶的錢，一年要付1.62%的定存利率，如果放貸不出去，那銀行就會虧損，所以央行也不會希望房地產像中國這樣泡沫，最近因為新青安效應，讓很多買不起房子的人都跑去買房，手上就幾十萬，一兩百萬的都敢去買房，我也是不懂他們哪來的勇氣，是覺得自己工作到六十五歲不夠，一定要揹個三十年到四十年的房貸才會爽嗎？之前很多中國人覺得房價只會上漲，不會下跌，明明錢不夠還硬去買房，結果經濟衰退個幾年，自己失業，伴侶也失業，股市又崩跌，房價也腰斬，當初手上錢不夠，就一直妄想僅付利率及頭期款的方式就要進去炒房，後面經濟一反轉，股價崩跌，房市腰斬，這些買房小白就要開啟自己的負債人生了，很多人在那炒寬限期不見了好慘，我就一句話，連寬限期消失都承受不了的人，我是不懂你哪來的勇氣買房，常常看到一些狗腿子的立委及議員，明明就是建商好朋友，一直在那說打到無辜的人，我也是不懂換屋族連寬限期取消都承擔不起的人，你是憑什麼要換房子，很多在買賣房地產的人，他們多多少少是能靠房地產賺到不少的錢，就是因為房價一直漲，才會有這種在那裝神弄鬼的人，只要接下來五年房價每年下跌個3到5%，我敢保證，絕對不會有人說自己好可憐，自己好無辜被打到，他們忽然就會說，我沒有要買房及換屋了，大家可以注意新聞，現在哪些立委及議員一直在那向央行施壓的，那些就是建商，炒房客，投資客的狗腿子，未來不要再讓這些人當選立委及議員了，不然台灣的房價就會被炒到不可思議的地步。

新聞說:賣壓來了！1.1萬降價屋傾巢而出「這2都」量增5成以上，房市接連在限貸、第七波信用管制後，導致買方資金動能緊縮、多屋族資金壓力增加，促使房價有鬆動跡象。根據樂屋網觀察，8、9月的降價屋明顯增加，目前全國待售屋至少有11,186件降價，又以高雄、新北單月逾2,000件最多，量增5成以上。根據樂屋網統計，2024下半年降價待售物件狀況，自6月起全國就有9,052件降價屋，7月也有9,920件，到了8月已突破萬件來到12,005件，至9月24日統計截止前共有11,186件下修開價的物件，增幅達到23.57%。以七大都會區來看，6月原本以台中市有1,744件降價屋最多，高雄市1,659件居次，但7月開始改以高雄市1,931件最多，新北市1,780件居次，不過台中仍有1,689件降價屋，賣壓仍然不小。到了8、9月降價物件快速增加，高雄市8月降價屋高達2,648件、9月仍有2,536件居冠；台中市8月達2,226間居次，但到9月稍有去化降到1,959間；反倒是新北市8月也有2,117間降價屋，但9月又增加至2,214間居次，屋主急等買方的態度愈趨明顯。樂屋網發言人洪安怡指出，從今年7月起，房市風向急遽降溫，就連當月降價的待售物件，也從6月起明顯增加，南台灣是以資金炒作過熱的高雄市首當其衝，北台灣則是新北市量增最明顯，新北市是六都交易中量體最大，跌也跌得最兇猛。洪安怡說，央行這波選擇性信用管制，主要打擊的就是多屋族，對於部分賣壓比較大的新興重劃區，的確有可能出現一些零星的案件有議價空間，但只是少數。洪安怡進一步解釋，從「房地合一2.0」到《平均地權條例》修法，對於長期進出房市經驗有道的投資客們來說，早已懂得放長線釣大魚的道理，也知道要保有資金彈性，多方獲取資金管道，不致於有「斷頭潮」的狀況，反倒是一些趁著去年新青安熱潮，想進入市場投資的買方，算是出師不利，才剛踏入市場就踢到鐵板。

在FED宣佈降息兩碼後，並說經濟沒有立即衰退的疑慮，台灣的央行沒有跟進降息，反而是升準不降息，還有祭出打炒房政策，依據FED的長期利率點陣圖來說，長期的利率目標是2.875%，九月降息兩碼利率來到4.75%到5%，第四季降息兩碼，利率會來到4.25%到4.5%，目前20年公債殖利率4.18%，等於是反應第四季降息的情況，因為台灣央行要打炒房，所以FED第四季降息兩碼，台灣鐵定不會跟進的，所以美元利率下降，台幣利率維持不變，這樣台幣會升值的機率就很大，之前我就和大家說過了，目前20年公債利率已經反應第四季降息的情況了，目前持有美債ETF，你會面臨台幣升值，美債ETF淨值降低的情況，白話文就是，你用32元買了1美元的美債，當台幣升到30元，你把1美元的美債賣了，你就會賠兩元的匯差，因為美債ETF是可以隨時買賣的，所以台幣匯率只要一變化，馬上就會反應到淨值與股價，以今天來說，台幣升值了0.49%，就算昨天美國公債價格上漲，只要沒有漲超過台幣升值的幅度，那美債ETF就會下跌，外資群波段賣了台股8155億，最近發狂大買了11個交易日，買回了一千七百億，如果真的動真格買，至少還能買個六千億，外資群匯這麼多資金進台股，台幣當然就會升值，所以美債殖利率就算一直不要動，也就是維持在4.2%，台灣發行的美債ETF也會隨著台幣升值而下跌，如果台幣升值兩元，那美債ETF就要下跌6.25%，大家要記得一件事，債券價格也是資金堆出來的，外資群，投資機構目前拿了一大堆的錢買股票，自然就是會從債市抽走資金，所以債券價格容易回到目前利率的4.75%到5%之間，所以持有美債ETF的人，很有可能會錯失這一波段的資金行情，還有因為資金行情造成的台幣升值，讓你手上的美債ETF一直出現緩跌，不過風險最多就是持有到明年下半年就沒風險了，一些散戶一直幻想國泰20年美債能漲到50元，會這樣想的人就是完全不懂債券，長期的利率目標是2.875%，而不是0%，所以長期能漲到35元你就偷笑了，不要說什麼漲到50元這種蠢話，債券本來就是保本的金融商品，只是前一陣子被一些半調子推廣成很勢門的商品，那些人連債券這種簡單的東西都能胡說八道，我真的也是服了他們。

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