9月22日！央行重拳打炒房決策關鍵9問答！

 

新聞說:央行19日決議升準不升息、祭出第7波選擇性信用管制，雖然擴大房市管制措施在預料之中，但這波出拳力道堪稱史上最重，不僅首次針對有房子、沒房貸族群納管，央行總裁楊金龍更直言「要給投資客、投機客一個教訓」。這次的房市管制決策對央行是很困難的決定，也承受很大壓力，究竟央行看到什麼警訊，即使壓力再大也要降溫房市，中央社整理楊金龍關鍵問答，讓讀者一次看懂。央行今天理監事會決議調升存準率1碼，且祭出第7波選擇性信用管制共有4大措施，第1，新增規範自然人名下有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期。第2，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。第3，公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款的最高成數由4成降為3成。第4，餘屋貸款最高成數由4成降為3成。最新房市管制措施於明日起實施。

問：央行看到什麼警訊，決定祭出最強力道的房市管制措施？

答：今年8月底，全體銀行不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）居高，達37.5%，接近2009年10月的歷史高點37.9%，而且現在銀行信用資源向不動產部門傾斜的情況比2009年更嚴峻。過去房市過熱引發危機的狀況有個共通點，市場普遍認為房地產會一直上漲，尤其是1990年代日本資產泡沫破滅，以及跟2007年至2008年間的美國次貸風暴，均顯示不動產市場過熱引發金融危機及經濟衰退已有先例，當時有個狀況是社會大眾認為市場是有效率的，到達一個點後會自動調整，但反而沒有，市場直接垮下來。這次央行頂著龐大壓力做出決策，是因為特殊時期必須有嚴肅措施，央行要釋放訊息，不能讓市場認為房市會一直往上走。

問：先前才剛鬧出房貸荒，為何央行還要再緊縮？

答：房貸荒的問題不是資金不足，而是信用資源失衡，以銀行法第72條之2規定（銀行不動產放款比率紅線為30%，俗稱不動產放款天條）來看，國銀達到26%以上已經有21家，而且都是大銀行，很顯然，信用資源明顯傾斜到不動產、傾斜蠻大。央行先前已對國銀做出道德勸說，為何只採道德勸說，因爲「讓大象轉身要小心，快速轉身會跌倒」，我們要讓他慢慢的、但也不能太慢。未來一年，會持續關注各銀行改善成效，並透過實地查核，督促銀行落實執行改善方案。至於央行整體政策基調是否緊縮，就房地產來講，如果不動產放款集中度下降，就可以釋放資源給其他部門，特別是製造業；若信用資源順利移轉至具有生產力的部門，整體來講，也不能說是緊縮。

問：央行再度調升存款準備率1碼，會不會讓民眾更難申辦房貸？

答：銀行本身有足夠的資金，央行調升存款準備率1碼，不認為會加重房貸荒現象。調整存準率的目的是希望讓銀行放貸更謹慎，也不會影響民眾首購需求，以及業者推動都市更新、危老重建、社會住宅以及企業建構自用廠辦等所需資金。先前的房貸荒產生很多抱怨，但那些抱怨「至少有一半以上，是投資客跟炒房客在抱怨」，央行要給投資客、投機客一個教訓，不再是很容易想貸多少、就貸多少，也藉這次機會告訴社會大眾，房市確實必須冷卻。

問：央行這次打房力道堪稱史上最重，是否也考量大環境將走向寬鬆，央行再不出手將錯失時機？

答：國際環境確實朝寬鬆的方向前進，美國聯準會也已宣布降息，確實要把握緊縮的機會，「該做的時候，就快一點做」。不過相較之下，台灣還是有緊縮的空間，特別是在房地產這塊。央行發現，去年中以來，銀行不動產貸放衝得非常快、成長率非常高，代表銀行貸放的標準下降、比較寬鬆，這讓央行聯想到美國次貸風暴，當時金融機構對信用評等較低的借款者提供次級房貸，且核貸條件過於寬鬆，這是過去犯下的錯誤。希望藉由這次政策實施，讓銀行對於不動產貸放更謹慎嚴謹，不要太過浮濫。畢竟房地產不像其他市場有修正機制，往上走的階段，一不注意就容易硬著陸，最好在適當時機、做適當措施，讓它軟著陸。

問：央行升準不升息、祭出房市管制，目前貨幣政策基調為何？

答：貨幣政策整體來說目前還算balance，央行現在政策利率雖然跟16年前一樣高，但是像商業本票等市場利率已經比先前還要高。房地產部分的確是緊縮，希望讓銀行不動產貸款集中度下降，釋放信用資源到其他產業。

問：先前央行對於新青安態度是不要對財政部「越俎代庖」，為何這次對房市下重手推出第7波選擇性信用管制？

答：央行這次檢視房貸數據並未侷限在公股行庫8家，而是檢視全體國銀34家資料。如果有一家觸及不動產放款上限，民眾申貸便會挪移到其他家，進而影響銀行的房貸審核能量，當市場整體亂起來時，財經部會包含央行、財政部、金管會都會一起考量做決策。新青安方案已經有調整做更嚴格的審核，央行這次也是給國銀1年期間去做調整，希望銀行信用資源可以提供給最需要的那群人，兩者立場一致。

問：央行8月找國銀喝咖啡後，府院相繼出面安撫民心，府院是否伸手干涉央行決策？

答：央行政策並不受政治干預，從一開始到現在為止，包括今天決策，行政院跟總統府都沒有介入。而且行政院院長卓榮泰在行政院會發言、新聞稿中，也多次表示感謝央行對於市場穩定安全機制預先做了努力。

問：美國聯準會（Fed）宣布降息2碼，隨著美台利差逐漸縮小，央行會放手讓新台幣升值嗎？

答：新台幣匯率是由市場決定，如果新台幣在市場上會升值，央行不會去阻止新台幣升值。央行唯一會做的是延緩升值或是貶值的速度，「要擋資金力道是沒辦法的」。外匯市場很複雜，像今年初很多貨幣都對美元貶值，後來才又逐漸升值。

問：今年第4季有美國總統大選變數，央行怎麼看美國選舉結果對金融市場的影響，是否可能重新引發通膨隱憂？

答：美國總統大選中，民主黨總統候選人賀錦麗和共和黨總統候選人川普的政見很不同，兩人對中國態度也有程度差異，至於對於金融市場的影響，這是很複雜的事情。央行會密切關注美國總統選舉對市場的影響，並謹慎因應。

A大回答:有一些人會說這一次房價飆漲是新青安造成的，確實要這樣說也是行的，不過使用新青安的人，不一定全部都是買房小白，很多政策在實施時，一定會有漏洞可以鑽，一個政策要完美無缺是辦不到的，尤其是房市中的投資客相當的有經驗，不論什麼樣的政策，很有可能投資客都能破解，所以我個人以股市的角度來看，想要打炒房其實也很簡單，央行，政府，財政部，金管會也不用制定什麼讓投資客不能鑽漏洞的法律，大家只要簡單的從源頭去想，為什麼有人想要在房市鑽漏洞買房呢？原因也只會有一個，那就是有利可圖，這就像蘋果及華為手機剛出來時，會有很多黃牛去鑽漏洞搶預購手機，不然就去現場收購，這些黃牛想了千千萬萬的方法鑽漏洞，原因就僅是有錢可以賺，以華為三折手機這麼鳥，還是有黃牛去搶了一大堆，道理就在於一台十萬的華為手機，可以賣到二十萬，甚至二十五萬，你說華為三折手機真的很好嗎？其實一點也不，單純就是黃牛鑽了漏洞買了可以賺差價，一般在股市中也存在很多短線客，投機客及當沖客，他們之所以會想盡辦法鑽股市的漏洞，原因就是能套利，聽到這裡後，大概就能知道如何解決鑽漏洞的方法了，很多投資客，炒房客會利用人頭去使用新青安，因為貸款成數高，而且有寬限期，但這些炒房客之所以會想盡辦法去鑽漏洞，就是源於房價會上漲，他們可以賺到差價，只要央行，政府，金管會，財政部等部門把這一點消除，自然就不會有人想要去鑽什麼漏洞了，不然提出了千千萬萬條限制，只要房市還有利可圖，就會有很多人想盡辦法去破解政策，如果房市無利可圖，投資客，炒房客就會退出房市，不再去鑽漏洞，這時央行，政府也不需要去把房市的規則設定的很嚴格。

當央行及政府為了打炒房，他們想了千千萬萬的政策，這些政策本來是有效的，但因為房市還是有利可圖，就是賺多賺少而以，就會有人拼命的去破解，搞到最後房市對一般人來說很不友善，就僅有投資客及炒房客能生存，這時房市只要一反轉，炒房客及投資客無利可圖，房市就會出現很誇張的崩盤，這就是楊金龍說的，房市的特性不會像股市這樣自動波動整理，房市很容易就是瘋狂的上漲到一個誇張的點後就崩盤，這一次央行出面要打炒房，楊金龍說他要破除市場對於房地產只會上漲，不會下跌的迷思，這一次嚴格的管制要先試一年，如果沒有成效時，要再祭出更重的打炒房，這就會讓市場預期房市不一定會上漲，這時投資客，炒房客發覺無利可圖，他們自然不會想要再去鑽漏洞，大家要記得一件事，一開始打炒房政策一付沒啥效果的原因也很簡單，因為房價還會上漲，對短線客及投機客來說，能賺錢就不在乎賺小錢或大錢，大家看之前鴻海中的五毛仔，很多人不能接受就0.5元的差價有什麼好買來賣去的，但短線客，當沖客，投機客就不是這樣想，他會說，當沖稅率0.15%，券商手續費談的好的話，手續費一買一賣差不多0.08%，加起來才0.23%，鴻海股價100元時，0.5元的差價有0.5%，所以玩五毛遊戲能賺0.27%，當鴻海股價漲到130元左右時，五毛幫才會漸漸消失，到了150元後，根本不會有五毛幫，會這樣的道理很好懂，股價150元，0.5元僅有0.33%，雖然扣掉交易稅及手續費0.23%能賺0.1%，但五毛仔也不一定百分之一百成功，如果在股價100元時賺0.5元，這樣可以賺0.27%，當沖失敗時，也就是在100元買，100元賣，這種沒賺沒賠的情況下，會賠0.23%，當鴻海股價100元時，賺0.5元成功一次，可以抵消失敗一次，到了鴻海股價150元時，成功一次賺0.1%，失敗一次賠0.23%，等於你要成功2.3次才能失敗一次，這時五毛遊戲就會變的不值得，所以五毛仔就會退出鴻海的五毛遊戲，所以要打炒房很簡單，只要讓市場不要預期性房價只會上漲，不會下跌，這樣很多炒房客及投資客就會退出炒房市場，所以會有一些網友說投資客有很多策略破解央行的政策，嗯，我確實是相信，例如離婚，人頭等，這樣確實能使用新青安，能得到貸款八成，然後五年寬限期，只需要付利息就能炒房，等於開一百倍的槓桿，但投資客及炒房客去鑽漏洞的動機是能賺到差價，只要楊金龍嗆說房價不跌或穩住，就要再下一波，這時就會有很多投資客及炒房客失去鑽漏洞的動機，你會無聊到去找人頭或離婚使用了新青安，然後房價沒漲，也無利可圖嗎？當然不會，所以搞死所有房市投資客及炒房客最有效的方法就是讓房價不要上漲，或是盤整，最好是盤跌，這樣就不會有什麼投資客及炒房客再去鑽政策的漏洞，所以央行總裁楊金龍如果稍微有一點頭腦，他就是發佈政策後，動態的去觀察房市一個月，只要價格一樣上漲或沒有下跌，立刻就再下一波管制，唯有房價下跌，才可以把鑽漏洞的炒房客及投資客清出去，央行總裁楊金龍根本就不需要去完善什麼更多的政策，只要房價不漲或下跌，自然就不會有人去鑽政策漏洞了。

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