9月20日！央行史上最狠打炒房準備發威！

新聞說:央行史上最狠打房！專家驚呼「大事不妙」恐重創房市信心，中央銀行19日召開第3季理監事會議，決議調升存準率1碼，並祭出第7波信用管制措施，包括取消有殼族買房寬限期、第2戶房貸上限降為5成並擴大至全國、第3戶以上房貸及餘屋貸款上限降為3成等4點，堪稱「史上最重打房」。房市專家驚呼「大事不妙已成定局！」，認為央行此次出手將重創房市信心，龍年勢必開高走低，研判預售買氣將受影響，下半年預售新案可能延推，交易熱區或有降溫，區域房市有機會回歸合理水位，豪宅市場相對來說影響不大。央行4拳打房 貸款成數調降，央行第7波信用管制共有4大措施，自20日起實施：1、自然人名下有房屋者，第1戶購屋貸款不得有寬限期。2、自然人第2戶購屋貸款，最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。3、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款的最高成數，由4成降為3成。4、餘屋貸款最高成數由4成降為3成。餘屋貸款成數降，建商衝擊大，企研室總監暨發言人陳炳辰表示，此次打房政策之於建商面衝擊，以餘屋貸款成數再降來說，對於先建後售案、買氣不佳至成屋仍難完銷案都有打擊，兼之囤房稅2.0共伴效應，以及房貸餘額滿水位的影響，本就走弱的新成屋量體將雪上加霜，建商興致更為缺缺。豪宅建商底氣足，個案為亮點，至於豪宅貸款成數再降，對於早已跟熱況兩樣情的高價宅市場，相對死豬不怕熱水燙，建商現階段還敢於推出豪宅案，有一定的口袋名單把握，或是建商資產實力更堅挺，去化速度本就不求快，只是要注意未來豪宅亮點更將以個案為主，也不會推出太多新案。取消寬限期，投資客成本拉高，另外，第一屋沒有寬限期雖然以成屋首當其衝，不過預售終究得面對交屋，尤其是近期將交屋案，也會與銀行貸款緊縮產生加乘效果，勢必產生漣漪效應，干擾信心不說，也再讓投資或資產族群得拉高購屋成本，如今因偏高的房價難有更好的吸引力，同樣影響預售買氣。全國限貸，交易熱區可能降溫，至於全國限貸方面，雖然房市熱度以特定區域為主，但因為不少購屋族群會在蛋白、蛋黃區皆持有房產，若能同時限貸，對於熱區或有降溫效果，亦能避免如今常見二線地帶房市遭過分炒作，常見偏離基本盤的創高價，未來若有風吹草動，反成為風險最大的地帶，有所調控也算未雨綢繆，有機會讓區域房市回歸合理水位。銀行放款更保守，新案恐延推，陳炳辰認為，房市信心遭受重擊，龍年勢必開高走低，央行再升準也會讓銀行放款更為謹慎，以貸款為主要的房市，輔以多項打房政策，一夕回到解放前，預期近期928乃至下半年新案將有延推可能，大事不妙已成定局。

新聞說:金「龍」海嘯！大型建商震壞了，20檔營建股殺瘋，央行再升準1碼，並祭出第七波房市管制措施，推出史上最嚴信用管制，成為台股發動漲勢的拖油瓶，上市營建股指數一度崩跌超過7％，包括華友聯、新美齊、愛山林、皇翔同步跌停鎖死，成為央行這次出手的受災戶，整體上市櫃公司盤中高達30檔跌停。上市櫃營建股僅鼎固-KY、工信逆勢走揚，其餘一片綠油油，包括華友聯、三地開發、潤隆、新美齊、全坤建、京城、愛山林、皇翔、隆大、達麗、欣巴巴、綠意、鑫龍騰、森寶、聯上、富宇、坤悅、永信建、大城地產、新潤、瑞築、富旺等22檔同步跌停鎖死。若扣掉跌停檔數，跌幅超過5％也高達30檔，顯見營建股震災嚴重。央行為抑制房市投機、囤房行為，推出第七波選擇性信用管制措施，釋放訊息讓「市場不要認為房價會一直上去」，央行決策謹慎，預計不會影響到首購族、都更危老、社宅、生產購置廠辦等族群，而是要把炒房客、投資客資源挪到這邊。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，央行新招對換屋族影響甚鉅，全國一致適用第二套房貸成數最多5成，等於買房子要拿一半現金出來，對於換屋族資金會形成考驗，尤其前幾年房市景氣狀況不錯，有些購屋人去買預售屋一買好幾戶，或者跟著科技業下去投資的，勢必得先想辦法應對，從營建類股投資人用錢投票就可看出，這次信心面與實質面恐怕都有影響。市場認為，央行在此鎖緊銀根，顯見打炒房決心，這波打炒房預計將對預售屋市場、中小型建商及特定族群造成衝擊，預售屋市場恐掀履約風暴，中小型建商則面臨雙面夾殺，若現金流出問題恐引爆倒閉危機。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，包括換屋族、繼承族、類首購族也飽受衝擊，首先，換屋族想換都很難換，繼承族繼承長輩遺產，即便只是部分持份，也列入名下1戶不動產，遭央行列入非首購，沒有寬限期。類首購也是有苦說不出，何世昌直呼這種人最慘，尤其是南部老家有房的北漂族，所想在北部買房自助，不能申請新青安，而且也沒有貸款寬限期。住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，第四季房市將面臨嚴苛考驗，其中成屋市場成這波重災區，預售屋市場亦將受波及，民眾甚至無法順利交屋。

A大回答:在房價一直上漲的過程中，就會有人說近年原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本飆漲，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，五年價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升，所以房價不可能下跌，只會上漲，我就覺得搞笑了，這些營建業和一般上市公司不一樣嗎？難道鋼鐵，水泥，塑化，面板，太陽能，記憶體等，他們就沒有成本上升的問題嗎？那大家有看到這些行業產品報價只會上漲，不會下跌嗎？真的就是愛說笑，有時大家還是得動一點腦，房子也是一種產品，和鋼鐵，水泥，塑化，面板，太陽能，記憶體等一樣，開公司有賺有賠，總不能賺的時候賺很多，景氣不好時你還一定得賺，天底下哪有這種事，如果天底下有成本上升，價格就一定不會跌了，那宏達電的手機成本也上升了，宏達電連虧幾十季是怎樣，就只有營建業最特別嗎？全世界就只有營業業開門做生意只能賺，中賺，大賺及特大賺嗎？常常聽到有人說營建成本一直上升，人力變貴，房價絕不可能下跌，我聽了就覺得好笑，昨天楊金龍就是針對市場說的絕對不可能下跌這一點加大力度去打房，楊金龍昨天說，市場大部份的人都認為房市只會上漲，不會下跌，有這樣的預期性心理時，這距離泡沫就不遠了，每一個人都覺得房價會上漲，所以信用不好的，財力不夠的，就一直去追天價的房價，以為五年後鐵定會上漲，重點是買一間還不夠，還要買三間，五間，十間，重點還都買預售屋，覺得自己開槓桿天下無敵，用5%的資金，之後用無限寬限大法，就能在房市賺盡天底下的財富，但一買一賣成交易，大部份的人都開了一大堆槓桿進去買房，最後還是有韭菜去被割才行，也就是要有最後一隻老鼠，很多衝進去買一大堆預售屋的人，他們以為自己要衝進去割韭菜，覺得自己是一把刀要衝進去割別人韭菜，沒想到衝進去後，發覺自己是韭菜，自己全力的衝向刀，然後就被割了，股市開兩倍的槓桿很容易就會被斷頭，房市一大堆人在那開二十倍槓桿，這樣的情況下，房價不泡沫才有鬼，以今天營建股的表現來看，應該是有打到房市的痛處了，大家要記得一件事，之前8月2日，8月5日，9月4日，這三個交易日台股都大跌一千多點，這時你進去搶反彈或撿便宜，這都是短線能賺到大錢的，如果今天你蠢到進去搶營建股的反彈，你鐵定就是穩死的，營建股已經大漲了一大段了，今天就算跌停，還是漲了幾倍，營建股之所以股價會漲，代表建商蓋房子在賺暴利，央行這一次的管制，絕對不會是短時間就會消散的利空，接下來營建股就是除了下跌就是小幅反彈，然後再下跌，敢現在進去搶營建股反彈的，九成九都是傻蛋，你蠢到在利空剛開始發酵時就進去，一般房市會有延遲性，至少幾個月開始房市才會反應，大概半年，一年後房價就會明顯的下跌，如果幾個月後房市還是沒有下跌，那央行就會再來下一波管制，以我在股市中的角度來看，你現在最好就是遠離營建股，因為股市反應是最快的，大概半個月，一個月就會先快速的反應，有可能營建股跌了一大段時，房市還沒什麼跌，但三個月，半年，甚至是一年後，房市開始下跌，營建股會繼續跟著下跌，營建股大概接下來幾年就是準備等死了。

新聞說:中國房市持續低迷，全國共計有25個省級行政區、95座城市房價斷崖式下跌，已經「鶴崗化」，甚至有些城市的只要花6萬元人民幣（約新台幣27萬元），就可以買到1間建築面積60平方公尺（約18坪），2房1廳的房子。綜合外媒報導，「鶴崗化」一詞的出現是由於黑龍江北部的鶴崗市盛產煤礦，曾因煤炭業繁榮而一度蓬勃發展，但隨著煤炭業榮景不再，再加上當地氣溫嚴寒，導致人口外移嚴重，當地的經濟也跌落谷底，房價也一同重挫，只要花上萬元人民幣就能在當地買到房子。目前房價「鶴崗化」的情況目前已遍及中國25個省級行政區、95座城市，就連經濟繁榮的一、二線城市也都被「鶴崗化」的城市包圍，如距離北京約100公里之遙的張家口市，有當地房仲表示，「花6萬元就可以買一套面積60平方公尺（18.2坪）的2房1廳，花8萬元（約新台幣36萬元）能買一套78平方公尺（23.6坪）的2房2廳，而且價格都還可以再談。」而成都、重慶周圍的都市圈內也有不少這樣的房子，號稱「成都鶴崗」的龍泉陽光城，據城都市中心的天府廣場僅20公里左右，也有大批房子僅需10~20萬人民幣就可入手，且有些房價不僅10年沒有漲過，近幾年還下跌6成。此外，就連中國經濟第一大省廣東也有5個鶴崗化城市，分別是四會、鶴山、揭陽、河源和清遠，而廣東惠州市因鄰近深圳且擁有大量海景公寓，三年前房市一度相當繁榮，現在腰斬一半還賣不出去。報導還指出，自中國2020年對房市高槓桿問題進行整頓之後，中國房價已自2021年的高點下跌約30%，同時也對中國經濟造成重創，研究機構GDDCE高級分析師馬宏就表示，中國整體房地產投資每年下降10%，可能直接拖累GDP下降1.5%。

個人股市研究觀察記錄文章目錄