新聞說:央行史上最重打炒房原因曝光，理事揭全因投資客賭寬限期內房價漲，中央銀行今年第3季祭出史上最重的第七波房市管制措施，理由曝光。央行1日公布議事錄摘要顯示，全體理事均贊同加碼打炒房措施並搭配調升新台幣存款準備率；會中有理事說，有些人將不動產當成流動性資產炒作，且在賭寬限期期間房價往上漲，房市相關抑制措施應加大力度；投資者應使用自己的錢投資房地產，否則未來房價一旦反轉向下，甚至出現硬著陸，恐影響金融穩定。另位理事認為，與6月相較，9月採取的信用管制措施範圍增加，幅度更大，成效可望更佳；但目前台灣經濟基本面表現佳，且炒房者不一定完全依賴貸款，本次信用管制抑制房市的成效值得觀察。有理事認為，本次信用管制措施搭配調升存款準備率主要目的有三，其一、透過加強貨幣信用之數量管理，將可冷卻民眾強烈的房價上漲預期心理，進而抑制其投機動機；其二、本次措施降低不動產相關貸款成數，將可使先前央行道德勸說銀行自主管理未來一年不動產貸款總量之成效更易達成；其三、可將投機需求相關的貸款資金釋出，優先轉予無自用住宅者購屋貸款。本次調升存款準備率，將讓市場資金略為緊縮，促使銀行貸放更加審慎，有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。數位理事表示，當前房市過熱，房貸金額急遽成長且不動產貸款集中度近歷史高點，有必要調整選擇性信用管制措施。有位理事認為，房地產貸款的需求是來自於對房地產而產生的衍生性需求，主要影響因素有三類。其一與實質經濟活動有關，例如經濟成長，產業群聚效應等產生的房地產需求；其二為資產配置的調整；其三為投機效應產生的需求；本次信用管制措施應有助於抑制房地產投機過度融資的行為，並可望引導信用資源趨向較合適的配置，進而將資金導入實質經濟活動的投資與建設。有理事亦指出，本次措施應對房價有一定壓抑的效果，對於金融穩定與物價穩定應有所助益。另位理事指出，由於銀行自主管理不動產貸款總量的調整期間較長，無法立即改善信用資源過度集中於不動產貸款情形，惟可望以選擇性信用管制措施抑制新投資客及新炒房客投入房市，不讓投資客及炒房客輕易向銀行取得房貸。股市時常面臨修正，房市則較少出現修正，其價格很少於短時間內劇烈變化，此次措施或可讓房市進行修正。多位理事表達名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期，若因繼承取得的房屋，或繼承房屋非在目前工作或居住城市，宜予排除。數位理事關切第2戶購屋貸款者，因繼承而持有房屋，惟因工作需求需另行購屋，將面臨貸款無寬限期且成數下降的問題，建議須將社會特殊情況及實務需求一併納入考量。另位理事亦關切民眾若透過房仲業者購置成屋，但尚未向銀行提出房貸申請，以及新建案購屋者與建商簽訂買賣契約，但尚未送達銀行錄案，將面臨新信用管制規定實施，貸款成數不足問題。數位理事表示，任何政策推動，要面面俱到實為不易。有位理事指出，政策推動後，央行必當設法排除困難；於實施一段期間後，再行檢討改正，同時力求周延並對個案加以研究。利率政策方面，有理事指出，台灣通膨數年來在各部會努力抑制下，漲幅均低於其他國家，因此，現在下降的空間亦不若其他國家（例如美國）大，目前並無必要跟隨美國啟動降息。有位理事贊同本次政策利率維持不變，惟表示與其他國家相較，台灣實質利率仍呈負值，且持續期間已久，實值得思考。另位理事認為，貨幣政策應針對通膨可能的壓力予以反應。央行預測明年CPI年增率降至2%以下，但房價若仍維持高檔甚至上漲，由於房租反應較為落後，預期房租將持續上漲。本年1至8月平均房租年增率，若與1至5月相較，房租年增率及其對CPI年增率的貢獻度均持續增加，因此，對於打擊通膨實不宜放鬆。有位理事表示，台灣通膨將緩步回降，惟房租及外食類價格上漲程度未見反轉，央行仍須持續關注通膨走勢；勞動市場則表現穩健。由目前通膨趨勢及勞動市場角度觀察，當前政策利率應屬合適。
一般討論區網友說:現在房市快速上漲，許多人都因為買不起房決定過著租屋人生，有網友到Dcard上分享，他認為長短期來看，買房都無法成為賺錢投資，也覺得租屋並不會虧錢，還能邊觀察房市幾年，不過該文一出，有一派網友們都表示，如果不買房，等到老了房東不願租屋給老人，「風險太高了」。近日有一名網友在Dcard上透露，他發覺長期來看未來將少子化和老年化，短期來看會央行信用管制，加上現在房價越來越高，看不到以後能透過房地產賺錢的可能性。原PO認為，雖然有人覺得不買房就是付錢給房東，但他覺得租屋並不虧，一方面可以再觀察房市幾年，反而現在買房不賺錢還是「盤子」。貼文發出後，有一派網友們都在底下回應租屋市場的難處，「房東怕你掛在裡面，還要善後。所以不願意租給老人，風險太高了」、「房東不會想租房子給老年人，所以不要再說我月租25000，一年才30幾萬，2000萬可以租60幾年，但過60歲身體看起來不好的話，房東哪敢租給你」、「那是因為年輕，還沒機會體會租屋市場的不友善。我媽53歲行動自如，沒有任何慢性病，但所有房東聽到我媽要住，全部打槍，連壁癌房的房東都不要租給我媽」。對此，還有人指出不想租屋的原因，「因為我不想被房東管、被房東趕來趕去」、「買房為了養狗狗」、「因為不爽繳房租，想要有自己的家，想要有好一點的生活品質啊」。
A大回答:央行確實就是真的有去研究房市情況，很多人根本買不起房，他們單純就是想要靠著寬限期每個月繳少少的利息，然後五年後房價上漲賣出發大財，這些人都是沒有考慮房價下跌的情況，這種情況就和中國之前很像，中國的房地產也是不敗神話，這神話被習近平的鐵拳直接就打破了，當中國房價下跌時，很多買不起房也進去炒房的人，他們就在那裝可憐，還有一些建商為了多蓋出一些房出來賺錢，也拼命的一直蓋房子，最終很多房子都成了爛尾樓了，當房價不再上漲時，很多人就不再想要借錢買房子，接著房價開始下跌兩成，三成，四成，五成，六成甚至是七成時，這些人就在那說自己繳了幾年的房貸，結果房價還比他們貸款還不值錢，覺得自己就是個傻包，我這樣說好了，進去炒房的人就是開著極大的槓桿，你要付給銀行2到3%的利息，所以只要房價漲不贏利息，你等於就是會賠錢，加上政府課重稅加上房仲也要賺服務費，房價就這樣被疊加的上去，之所以很多人覺得房價不合理還要買，那是因為他們覺得買房子是投資，一來保值，二來賺錢，覺得買房子一定穩賺，大家有沒有發覺這和美債有八十七分的相似了，和之前大家在搶00940也差不多了，當很多人同時在搶某一項商品，那短時間價格一定就是處在泡沫的階段，大家看00940發行價10元，當初發行時一堆人沒搶到還在那生氣的罵券商，罵政府，一付就是買00940就是送分題似的，時間半年過去了，台股上漲了兩千多點，結果00940目前股價僅9.5元，很明顯買到的人就是韭菜到不行，明顯當下就是溢價了15%以上買到00940，房價在上半年時，也是出現很多小白要搶房子，反正買不到就加價買，覺得買房子鐵定賺的，就用高股息ETF去股價質借買房，這些韭菜覺得銀行很傻，明明高股息ETF有每年8到12%，結果銀行不去買，反而用利率2到3%把錢借出來給散戶，然後散戶去買了高股息ETF套利，接著再開槓桿股票質借出來買預售屋，這些散戶覺得自己是天才，覺得世界就在他們的腳下，覺得靠股市及房市翻身就靠這一次了，但這種行為看在懂的人眼中，就是個超級大傻逼，首先高股息ETF每年不可能給你股利率8到12%，再來券商及銀行一開始用低利率把你拐進去後，後面會一直升息，從1.8%，2.2%，2.7%，3%，甚至升到3.2%，以我在股市中短線，中線及長線可以賺錢的角度來看高股息ETF，我敢大聲的和你說，如果你去借利率3%的資金買高股息ETF，你鐵定是會賠錢的，因為這些高股息ETF持有的成份股股利率僅有3到5%，你還得要扣掉每年0.5%的管理費，有良心一點的投信一年僅換一次持股，還會再收0.5%，沒良心的一年會換4次，一年會收2%，所以你用3%的借貸資金長期持有高股息ETF必死。
我還沒把二代健保及所得稅考慮進去，如果你用了槓桿，你高股息領到的股息是會先課二代健保交個朋友，所得稅會根據不同的級距去課稅，0到56萬要課5%，56到126萬要課12%，126萬到252萬要課20%，252萬到472萬要課30%，472萬以上要課40%，當然你也能選擇單一稅率28%，大家可能沒感覺，白話文就是，如果你的股息太高，來到252萬，這時126萬到252萬的部份就是要課20%，股利率5%立馬就變4%了，所以一些散戶好傻好天真的以為借3%的資金去買高股息ETF能套利，真正爽到的就僅有銀行，投信及券商罷了，忘了和大家說，這些加起來就是某一間的金控，他們是一條龍的設計這個規則賺走散戶的錢，對銀行來說，他們收了存戶的錢，一年給他們1.69%的利息，然後用2.19%放貸出去，現在利率可能沒有這麼低了，我就當銀行放貸大部份的資金都僅賺0.5%，銀行再去開10到20倍的槓桿，記得一件事，銀行在開槓桿時是不用什麼利息的，和一些散戶死韭菜是不同的，所以就能有5到10%穩賺的收入，扣掉給政府的營業稅，所得稅後，每年穩穩賺3到8%，銀行這才叫開槓桿套利，一些散戶覺得自己開槓桿買高股息ETF，然後再質借買預售屋，覺得天下盡在他腳下，覺得自己是世界上最聰明的，其實充其量就是死韭菜而以，首先你買到高股息ETF就是一個很大的問題了，然後又找死的用股票質借去買預售屋，高股息ETF最近開始漸漸的露出原形，接下來幾年我敢和大家說，股利率鐵定會愈來愈低的，而且都不一定能填息，我敢這樣說的底氣很簡單，那些高股息ETF每年要收你1到2.5%的管理費及換股手續費，然後持有的成份股股利率3到5%，你以為那些高股息ETF經理人能變錢出來給投資人啊，到底是有多傻多天真，這些投信之所以能騙到很多散戶，那就是利用了散戶的無知及貪婪，之前高股息ETF在發行時，就是用新發行的高股息ETF去抬轎舊高股息ETF，讓散戶拿到高股息還賺到差價，但其實這就是香餌，很多人看到魚被釣起來，野豬被抓到，覺得這些魚及野豬怎麼這麼笨，其實高股息ETF前一兩年也是用了香餌引誘了散戶，台灣還是有很多散戶就死在你貪別人的股息，別人貪你的本金，現在高股息的股息愈來愈低，他們就一句話，不爽你賣掉啊，不然你能拿我怎樣，叫金管會來罰錢，金管會就罰搞笑的幾十萬元而以，這和他們每年能拿到十幾億的管理費及換股手續費相比，就是小卡拉咪而以。
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