一般討論區網友分享:我這邊今年一共要繳三萬多美金的房屋稅，大概一百萬台幣左右，有些房子是早幾年前買的，所以房屋稅比較低，買價的1%，然後利率現在已經漲到6%-7%，當然我是固定利率，沒有被高利率影響到，但是我房貸一年也是要繳接近7萬美金，然後還有東修西修的修繕，又是幾萬美金的修繕費，我每年在房子上的花費就10-15萬美金，然後因為最近利率漲得太高，我也不敢拿房子去增貸或轉貸，因為我根本找不到6%-7%以上的投資標的物，美股最近跌的咪咪貓貓，聽說2023年才是真正的主跌段， 所以我根本不敢用房子增貸投資股票， 只能硬扛每年10-15萬美金的房屋費用，更慘的是因為利率太高， 造成房市的買氣低落，沒人能夠負擔6%-7%的利息，還有到處都在大裁員，所以我們這邊的房價已經開始崩盤，已經跌了30%以上，年初150-200萬美金的房子，現在100-150萬美金就能買到，甚至已經開始有低於100萬美金的房子了，反正現在買什麼都賠錢，買什麼都下跌，把錢放在定存賺4%利息成為現在唯一能賺錢的投資方式， 當然我偶而還是會拿私房錢偷偷買三倍做多納斯達克指數ETF。
一般討論區網友回答:這明明就是典型作法，只要他現金流很穩當，美國升息循環快結束了，大概剩下1~2次，那這時候辦轉貸或是增貸拿700萬，之後無腦下指數就好，放個兩三年在賣，指數還可以拿股利，如果是正二etf則是漲的比較多，都有好處，基本上就是無腦賺錢而已，所以是哪個白癡去"勸"退對方??一點財務概念都沒有，無怪乎一輩子存不了幾塊錢，顆顆，人家這樣隨便一操作，兩三年後就多個幾百萬，你慢慢存巴，你年薪一百萬你一年能存多少?50萬??你給我豪洨，我看20萬拉，好啦50萬，你存300萬要多久?6年嗎？，人家可能這樣操作，躺在家裡兩三年就抵你省吃儉用熬六年了好嗎，阿不要靠邀你才存20萬，要存15年，，存錢，顆顆，存錢，被國小老師洗腦的理財觀念，對喔，房價崩盤，你借的錢也不用回補拉，所以多借了700萬，就是實實在在拿到七百萬，不會被銀行追加擔保，你房子不拿去賣，都無視房價跌多少。
A大回答:網友分享的情況應該是在美國，現在美國的房貸利率6~7%，台灣的房貸利率約2%左右，在FED升息，緊收市場資金的情況下，資產價格會下跌也是正常的，尤其是FED要打擊消費者物價指數CPI，下列是美國CPI的組成項目及比例
美國消費者物價主要組成項目佔比：
1. 食品飲料（13 ~ 15％）
2. 房屋（包含房租）（30 ~ 40%）
3. 衣著服飾（2 ~ 3％）
4. 醫療健保（7 ~ 9％）
5. 能源（6 ~ 8％）
6. 新車 (3 ~ 5%)
7. 二手車 (2 ~ 3%)
8. 交通運輸服務 (5 ~ 6%)
9. 休閒娛樂 (3 ~ 5%)
10. 教育通訊 (6 ~ 7% )
可以看到房屋佔到CPI的30~40%，所以要把通貨膨脹打下去，除了上游商品期貨價格要下跌外，房價當然也要下跌，之前我們有看過黃豆，玉米，小麥，石油，這幾項就是食品飲料類及能源類，加起來大概就是二十幾趴左右，上游商品期貨價格下跌後，還要讓CPI進一步的下跌，當然就是要讓房價下跌，通常炒房地產的人槓桿都會開10倍以上，意思就是說，如果你有1000萬的資金，你會開到1億以上，當利率上升，這會造成你的成本的上升，以台灣來說，利率從1.2%升到2%，差不多就是升0.8%，美國則是從1~2%升到6~7%，這對於開10倍槓桿的人來說，成本負債就會很巨大，試想，1億的1%是100萬，原本你拿著1000萬去炒1億的房子，結果利率從100~200萬升到600~700萬，大概兩年你的1000萬就不見了，台灣升息不到1%，就算開到10倍，大概就是原本利息100萬，就變成200萬，還能撐個5年，上面的網友說美國房價下跌，其實中國因為之前動態清零，房價也持續的在下跌，不過真正在炒房的人，長期的價格下跌，不是他們主要的風險，他們主要的風險就是槓桿開太大，最終會造成現金流應付不過來，一開始炒房的人想說一年就付個100萬利息，結果一年後升息了1%，一年要多付100萬，結果在經濟衰退時，他忽然失業或少了現金流進來，最終就會付不起利息，這和長期房價會不會漲沒啥關係，一般炒房地產都是比較長期的，10年後房價如果跌10%，那自己的本金1000萬就會不見，這還不包含賣出的房仲費及中間付的利息被，十年下來，利息2000萬，差價賠1000萬，再給房仲3~4%，也就是300~400萬，這是很久後的事了，以鴻海來舉例就是，你買鴻海長期穩贏，但如果你買在2021年134.5元時，也許你就是要花個3~4年化解風險，如果2021年鴻海股價是300元，你買在300元，那你就是需要20年化解風險，房市價格因為通貨膨脹的原因，理論上就是要上漲，但如果你短線買在瘋狂價，那需要化解風險的時間就會拉長，這是差價問題，在鴻海中你也能使用個人信貸，股票質借，理財型房貸…等，加槓桿，如果你加了2.5倍，每個月你要還信貸的利息及本金，一年半後你要還股票質借的利息，而且有的券商還會要求你維持率要滿166%才願意再讓你續借，如果未滿166%，你還要補錢補到166%，如果股價跌到讓你維持率不夠時，就會有斷頭的風險，所以股市及房市是一樣的，開槓桿時會有現金流的風險，長期下來會有股價差價的風險，以鴻海來說，淨值104.53元，一年能賺資產的10%，連續三十四年獲利，三十四年配息，近二十年獲利平均有10%，我們是知道鴻海的價值就在這了，我們不會買到過度的瘋狂價，所以在長期下來的股票差價及過程中槓桿的風險，這兩項我是全部都有考慮進來，當你去炒房時，你要自己研究不同物件的價值，還有過程中現金流的問題，而且炒房槓桿會開到10倍以上，利率只要一升，對炒房客來說，壓力是相對大的。
第二段的一般網友回答中，他覺得透過房子把錢借出來，然後買正二ETF就穩賺，我只能說，這也不好說，當你把錢借出來時，你要支付理財型房貸約2%的利息，如果你在2022年初買到大盤，現在大概是會賠二十幾趴，你又買了正二ETF，所以會賠四十幾趴，再加上正二ETF是以期貨為標的，基金經理人要裝忙，瞎忙，一年要收你1.04%的管理費，這樣就賠到四十幾趴了，如果有人又用了股票質借開一倍槓桿，這時投資ETF正二，差不多是會被斷頭的，當你在股市中輸光錢了，又借理財型房貸七百萬，又要一直繳2%的利率，我是不懂哪兒穩賺了，有一些人很天真，以為隨便在股市中買就能賺錢，大家來投資鴻海時，那是因為我幫大家看過基本面及產業面，而且鴻海中的股東相對的理性，再加上目前鴻海的股價是在淨值以下6~7%，這樣你借錢來投資鴻海才有可能是正確的，而不是你去借了錢隨便投資股市都會賺錢，有時候還是要搞清楚自己所處的情況，第一位網友的問題是在現金流會出現問題，剛剛我說過，開太大槓桿短線會產生現金流的風險，也就是股價一時波動到非理性價，而你剛好槓桿開到二點五倍，結果需要補錢提高維持率，結果你拿不出錢補，就算最終鴻海漲到800元，那也不關你的事，你在過程中就因為現金流風險出局了，房價及股價長期會漲，這是拜通貨膨脹所賜，但如果你買到瘋狂價的房子及股票，你還是有可能會賠錢的，這種感覺就像是，你買到鴻海是會賺錢，你買到美德醫會賠錢，房子也是一樣的道理，可能買到蛋黃區，價格合理，長期就是穩步的上漲，如果買到鳥不生蛋區，就是一堆人在那炒的荒山野嶺，最終價格修正後，也許10~20年你也不會賺錢，這種未來10~20年獲利別人先拿走，風險你來擔這種事，我們在股市中已經看過很多次了。
