8月26日！預售屋炒作成本低小資族賭房價永遠漲！

新聞說:建商掀資金恐慌「逆向擠兌」，房貸戶資金恐更受排擠，面對央行總量管制和銀行法第72條之2的夾擊，銀行原本就已焦頭爛額，現在更雪上加霜。據指出，由於建商擔心在政府降溫房市的政策之下，可運用資金再被主管機關要求銀行限縮，因此近一個月來因為這種恐慌效應，使建商也掀起銀行的資金動撥潮，恐將使房貸戶資金更受排擠。金融圈把建商急從銀行提領資金形容已形同「逆向擠兌」，一家主掌不動產業務的大型國銀高層形容，現在銀行的處境形同『蠟燭兩頭燒』，民眾辦房貸要排隊，引發不少客訴，建商又擔心以後向銀行借不到錢，搶著要把銀行「已准而未動用」的額度提出來，使銀行面臨銀行法第72條之2限縮的壓力更大。所謂的「已准而未動用」，是指銀行先前都會核准建商一定的周轉金額度，把這塊核准的額度先保留起來，建商隨時可動用，過去建商口袋滿滿，老神在在，不會急著用，但近一個多月來，隨著銀行不動產水位接近滿載、央行要求總量管制降水位等消息陸續傳出，在建商之間也風聲鶴唳，使建商趕快把周轉金提領出來。大型行庫高層指出，不少建商提領出來之後，雖然錢仍放在存款部位，但仍造成銀行更大的壓力，高層進而說明，這是因為建商提領出來之後，等於新增了銀行的不動產放款，但根據72條之2，每筆存款只有30%的額度可用在放款，所以銀行將因此使不動產放款占比更高。銀行主管私下坦言，後續房貸戶「求貸無門」的情況會更嚴重。儘管央行還有立委都出來，喊話要以首購族的房貸為優先，但是銀行認為在實務操作之下，首購族房貸仍難倖免。此外，銀行業者也指出，2022年內政部所核發出來的建照，高達18萬674戶，不但刷新1995年以來的歷史紀錄，若以工期3年計算，當年度建案最快於今年出現交屋潮，但是正好碰到銀行嚴重的限貸令，屆時恐怕使建商撥不出整批分戶房貸的問題更嚴重，導致出現交屋困難，目前已知，所有建商都在為分戶貸款額度向銀行搶破頭。

A大回答:如果這一波房價是由新青安造成的，這些小資族能貸款1000萬，這些人手上就僅有50萬，100萬，了不起幾百萬的自備款或訂金，大家就是能理解成比較低總價的房子會被炒到不可思議的地步，例如1000萬，1500萬，了不起就是2000萬的房子，這類的房子或預售屋，出來後很容易就會被小白及投資客買走，以總價1500萬到2000萬來說，你預售屋可能優付定金可能是2%，也就是30萬到40萬，簽約金3%，差不多就是45萬到60萬，所以拿70到100萬就能去炒一間預售屋了，建商這樣玩其實是學高股息ETF，之前高股息ETF就是出一股15元的，後面再出10元，讓一些小資族覺得高股息一股才10到15元，是能跌到哪去，這也是為什麼00940能籌到1748億的資金，就是因為一股才10元，很多人覺得好便宜，ETF發行商又在那說保本，高股息，每年能有8.6%的股利率，這就讓一些投資小白覺得買高股息ETF穩賺，就一窩蜂的跑去申購，買不到還會去兇申辦的行員，最終申購到就成了冤大頭，股市可以很快的反應出投資小白的錯誤在哪，但房市時間拉的比較長，很多投資小白不知道自己錯了，只覺得房價只會上漲，不可能下跌，自己手上如果有幾百萬，一間預售屋才80萬到100萬，那自己能去多買幾間預售屋，未來三到五年交屋時，再轉手賣給下一個傻包，這樣就能狠賺一筆，手上只有一間房子的，他們也會以換房名義去買第二間房，讓政府不要去限制換房的，不然就是一個人買一間房，全家總動員也是能買好幾間，當每一個人手上都有幾間預售屋，未來又少子化，房價又被炒到天價，我是不懂是有誰可以再去接下一棒，連投資小白都到房市中準備大殺四方了，那鐵定就像股市一樣，屬於最後一隻老鼠，一些口袋比較淺，技術比較差的，他們的行為就像在股市一樣，在股價瘋狂時使用個人信貸，股票質借，豬不知一些厲害的早在底部就開好槓桿了，在房市就是建商，投資客早買好在那等你了，未來大部份的人都以為房價只會漲，不會跌，現在台灣經濟很好，大部份的人有薪資收入，他們覺得咬著牙就能撐過去，哪天經濟不好，自己又被裁員，大家要了解一件事，當經濟不好時，房價是不可能上漲的，因為賣的人多買的人少，那時股市又下跌，大部份的人就會覺得自己很窮，現在一堆人覺得股市賺很多，未實現損益賺一大堆，就股市加房市一起，後面經濟反轉，股市反轉，房市也會跟著反轉，大家看一下中國，經濟不好，股市，房市是同時大跌的，這是很正常的，一些人常常就是在考慮房市下跌時，自己股市還賺很多，還有工作能支付，但他們不知道真實的世界是複合性災難，例如大地震建築受損引發停電，接著發生海嘯，一般在演練時，覺得怎麼可能同時發生，但這種事本來就是同時會發生的，經濟不好時，你會被裁員，沒有薪資收入，這時大家手上沒有錢了，就會保守不消費，經濟就變更差，股市就會下跌，接著大家就覺得自己的產財縮水了，就不會再去買房子，所以中國發生的現象，經濟變差，大量員工被裁員，股市崩跌，房市崩跌，這才是正常的情況，當你買了三間，五間預售屋時，覺得股市上漲，你搖擺倪倪，覺得自己工作賺好多錢，所以付房貸沒有問題，但經濟不好時，你會失業，股市會崩跌，房價也會崩跌，所以不要在那好傻好天真。

通常預售屋可以貸款到八成的資金，新成屋可以貸款到7成到8成，中古屋僅能貸款到6到7成，所謂的預售屋定義就很明顯，就是還在蓋的房子，這種房子你可以選戶型，選擇性比較多，但你只能看圖紙，比較看不出整體的感覺，新成屋就是3年內的房子，中古屋就是3年以上的房子，所以為什麼很多人炒房喜歡預售屋，因為可以貸款的成數比較高，用優付的方式就僅需要3到5%就能簽下預售屋，而且預售屋的時間比較長，可能兩到三年，也有的要三到五年，現在中古屋比較不敢炒的原因在於，你只能貸到6到7成，而且買到後你要很短的時間就拿出頭期款，以3000萬的房子來說，如果貸到7成，那你要拿900萬的頭期款出來，要是僅有貸到6成，那你要拿1200萬出來，以我之前自身的經驗，工作15年時間，也才存900萬，重點是我的薪資應該算是中等的，花費也不算高，十五年也才僅能存900萬，一般的25歲，30歲，35歲年輕人想要拿出900萬到1200萬買3000萬的中古屋，難度還是很大的，重點是中古屋隨著時間愈久，價格會愈低，大家覺得炒房的人敢去炒中古屋嗎？覺得炒得起來嗎？政府想要打炒房，就把預售屋的規則改一下，就是直接就是付三到四成，而且不得以房屋抵押貸款再去買下一間，很快房市就降溫了，很多人都是手上有一間房子，然後再拿房子去貸款買下一間，就這樣連環買，未來只要經濟一反轉，或是房價一下跌，這種人一定是死最快的，這種人在股市等於就是用融資買現股，然後再去使用股票質借，他們就是覺得股市只會上漲，不會下跌，但股市不會慣著投資小白的，兩三年就給你來一次五千到六千點的狂跌，券商及銀行直接就給你斷頭，另一個要讓房市投資者或小白斷頭的方式也很簡單，就讓房市變股市，反正房市目前差不多和股市一樣了，就是即時行情，房價只要下跌，銀行會立刻要房市投資客及小白補錢，補不出來就斷頭，很多時間政府把股市的策略用在房市，立刻就能讓房市跌下去，重點是很多官員，立委，議員也是有錢人，他們也是不願意讓自己的房地產崩跌，不然要把房市打下去的方法超級多的。

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