8月31日！第一金法說房市明年將明顯量減！

 

新聞說:第一金法說房市明年將明顯量減 對申貸案採預評、預審擇優承作，第一金控30日召開113年第二季法說會，展望下半年房市，第一銀行表示應會「量穩價平緩」，交易量要到明年才會有明顯下滑。針對央行要求銀行提出自主管控，一銀本身就有管控，目前仍有受理房貸，更要求各分行先預評，針對銷售型或非A級物件會預審，餘屋量高的地區特別審慎，大方向是「擇優承作」。今年房貸量約成長 12% 左右，受到《銀行法》第 72 條之 2 規範和資本適足率，一銀占比約在 27.7 到 27.8% 之間，一銀指出，目前已有控制撥貸量，雖然撥貸速度放慢，但仍有持續受理。一銀強調，另針對非 A 級不動產的土建融或者房屋物件，都需要分行先經過預審，通過再送總行來核准。此外，針對餘屋量較高的地區，會實地去勘查周邊的建案的行情及發展前景，再適度調整土建融的成數，再「擇優承做」，故在放貸的總量上會有管控。針對建設公司，比較偏向承做該公司本身自己的土建融，對於非該建設公司土建融的整批房貸，較難放行。下半年的房貸成長動能，一銀說明，新青安方案是去年8月開始，今年下半年會因為基期較高的關係，成長動能稍弱。展望下半年房市應會呈現「量穩價平緩」，由於現在大多都在交屋了，加上很多行庫都達警戒水位，移轉棟數將會趨減。因目前許多新購屋的申貸戶向銀行送件已出現「塞車」現象，銀行承作房貸量是否要到明年Q1才較為紓解？一銀表示，下半年的房貸量，扣掉攤還後，平均每個月的金額還會呈現緩步成長，估計這一波政策下來，真正明顯的下滑，應該是明年。一銀強調，央行政策並非「限貸」，而是希望銀行秉持原則做好管控，以一銀來說，今年上半年土建融金額其實是減降，和去年底比約降了 2% 的土建融。目前主軸放在都更或危老，一銀的放款集中度約 34%，跟同業平均約 37% 相比，相對較低。

A大回答:這一波很多買房的年輕人，他們都是自不量力，他們是以五年後房價會繼續上漲，所以就先去花一點點的錢買預售屋，打算五年後如果房價沒有上漲，就把一開始付的5到10%送給建商，以台灣平均薪資4.7萬，我是不懂現在很多人到底哪來的信心搶著去買天價的房子，你光在新北買一間鳥到爆的房子，你都要花1625萬，房貸就需要一個月付3.8萬了，現在一千六百萬只能買到兩房的房子，想要稍微好一點點的，至少都是兩千五百萬，三千萬，甚至三千五百萬，有人會說自己夫妻兩是雙薪家庭，平均一個人四萬七，兩個人就有九萬四，所以這樣就付得起了，會這樣想的真的也是天真了，你還是得把自己的生活開銷算進去，而且你還不能有小孩，一個人一個月生活費九千算是很省了，如果目前沒有房子，還有房租費，電費，日常用平開銷費，一個月沒花個兩萬五，我想你很難活下來的，有一些人覺得買了預售屋後，接下來在蓋的五年可以好好存錢，也許期間還會升職及加薪，這些人就和當初的中國人一樣天真，之前COVID-19很嚴重時，全世界的產品都跑去中國代工，中國那時有著最棒的生產環境，經濟要多好有多好，夫妻或小兩口工作穩定，薪水不錯，還常常加班，薪水每個月多出很多，所以他們覺得算一算後自己可以買房子，接著就咬著牙買了，後面經濟開始衰退，夫妻中其中一個開始放無薪假，不然就減薪，接著一個失業了，這時就剩下一個薪資來源，一兩年後，連另一個也失業了，完全就是斷了薪資收入，這時房貸還是要繼續繳，也要過生活，當經濟不好時，股市也會崩跌，還有當初他們預想的房價會上漲，結果最終房價變成半價，很多人以為哪有可能這樣同時發生悲慘的事，我只能說，這是很正常的連鎖反應，當中國很多台商及外資企業撤出，工作幾會變少，自然就會開始放無薪假，工人少了薪資收入，就不敢消費，接著經濟變差，這就造成更多人失業，當人們減少消費時，那些生產人類日常用品的公司獲利也會大減，當公司獲利減少時，為了保全公司，就開始減薪，不然就是裁員，公司獲利不好時，公司股價自然就會大跌，當人們沒有工作收入，股市也大跌，人們就會覺得自己很窮，這時就會有很多人付不出房貸，更不用說去追價買房子，所以房價就開始崩跌，這一連串的事，觸發點只需要經濟不好，現在很多去買房子人，他們一直以目前經濟大好去想未來三十年或四十年，但你如果是咬著牙買的，現在又把房價推升到瘋狂價，未來你就要保佑台灣經濟永遠這麼強，只要在五年後，十年後台灣經濟變差，你被減薪或失業，你手上備案的股市也崩跌，那時你就會知道你會有多慘，不要常常去笑中國人炒房，然後下場很慘，歷史總是驚人相似的，還有人會去笑美國的金融危機，現在政府要求銀行把錢優先貸給年輕人，這真的就是笑話了，你叫銀行把錢貸給一群很有可能還不起錢的人，重點是銀行在開槓桿時都是十倍，二十倍在開的，這些還不起錢的年輕人只要爆了後，之後就會連環爆，一般銀行是喜歡有錢人，他們願意把錢借給有錢人，就算知道那些有錢人是買兩間，三間，五間，十間，銀行也是願意借給那些有錢人，這樣的道理很好懂，因為那些有錢人還得起錢的機率比較大，也就是說比較安全，現在政府要優先把錢借給買不起的年輕人，之後金額累積到很大時，房價只要一反轉，那些年輕人就直接毀約不付，那些建商蓋了一大堆，就算沒收了5到10%的保證金，那房子蓋出來還是沒有人要，這就會產生和中國一樣的地產商倒閉潮，現在一直讓房價上去，然後讓年輕人上車，真的就是找死行為。

新聞說:8月股災台股震盪，加上中央銀行下達房貸「限貸令」，房市鬧錢荒，民眾對購屋態度轉趨謹慎，放緩腳步，熱了一年的房市首見驟然降溫，各大房仲品牌8月旗下門市交易普遍月減2至3成，也較去年同期減少1至2成。據各房仲業者統計8月門市交易量顯示，永慶房產集團月減23％、年減8％；住商機構月減28.4％、年減17.4％；台灣房屋月減20.2％、年減15.9％；中信房屋月減16.4％，年減2.5％。各大房仲業者8月業績表現，無論較7月及去年同期，呈現程度不一但明顯衰退的現象。房仲業者觀察，8月開始限貸令上路後房市災情頻傳，新青安審核難度更高，銀行已自主升息、限貸，購屋民眾「求貸無門」，解約現象頻發，成屋交易量出現緊縮徵兆，使得過去一年持續熱絡的景氣突然轉冷。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月適逢民俗月與暑假出遊旺季，原本就是房市淡季，但對房市交易殺傷力最強的仍是「限貸令」，8月交易量明顯呈上半月穩定、下半月逐周遞減，房貸鬧錢荒狀況年底前難有轉圜空間，加上美國總統大選影響全球經濟、央行可能再祭出選擇性信用管制等變數，預期建物買賣移轉棟數年增率後續將逐月收斂。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖央行強調目前沒有限貸，不過銀行放款速度減緩，8月許多交易貸款不順，案件協調時間拉長，尤其雙北地區房屋貸款需求量大，影響最深。信義房屋企研室專案經理曾敬德也說，這波錢荒對於房市的確造成影響，後續除觀察銀行房貸是否慢慢釋出額度，還要觀察房貸利率變化，還有額度的單位會否因風險增加而保守鑑價等，整體房市寬鬆資金環境已有變化。

A大回答:政府要求銀行好好審查放款額度，這其實也是好事一件，這就能有效的降低短線大量的需求，以一般供需法則來說，大部份的人都一窩蜂的進場時，賣方或建商就能無止盡的抬高價格，但短線需求比較沒有這麼旺時，賣方及建商就不敢一直把價格拉抬，這和股市道理一樣，如果短時間每一個人都想在下星期五個交易內買到鴻海，共有十萬人要買，重點是不計代價，害怕搶不到的買，那持有鴻海的人就會惜售，也會把價格故意開的很高，有可能十萬個人在下星期統一進場，鴻海股價直接就連續五根漲停，當政府出來降溫，讓想要買鴻海的十萬人有秩序的在一年內買到，那買到鴻海的這十萬個人，平均就會買在年線，所以看到政府在限制時，你不用罵，現在會罵的都是建商，房仲，賣方及投資客，對於一些要用新寈安買的人來說，你都要被拐進去買天價房子了，讓政府出來降個溫，你買到的價格比天價低一點點，這也是有利未來你還款比較容易，原因和股市也是一模一樣，如果十萬個人非要在下星期買到鴻海，到下星期五就是連續五根漲停，星期五收盤就來到297元，當你買到297元的鴻海時，短線你就需要更多的時間去化解風險，畢竟鴻海也是需要時間去賺錢，如果你看鴻海的營收及財報慢慢的買，股價在今年180元到220元整理，你平均買在200元，股價淨值比1.86倍，隨著時間一年一年的過去，鴻海獲利持續成長，可能你僅需要五年就能化解風險，相比之下，如果你在下星期五就買到297元的鴻海，你可能需要15年才能化解風險，所以下星期政府再祭出打房條約，一般的人就樂觀其成，不要傻不攏咚的一窩峰，不論在股市或房市，一窩蜂買進不會有啥好下場的，之前00940也是一窩蜂，買不到的投資者還會去吼銀行及券商，結果發行價10元，現在00940才9.77元，最搞笑的事是，00940發行了半年了，台股也上漲了10%，結果當初一窩蜂搶到00940的投資者，時間過去半年，台股也上漲了10%，結果還賠了2.3%，當初政府有出來降溫，所以00940僅籌到1748億，要是政府沒有出面，可能會籌到2500億，甚至是3000億，有可能現在買到00940的人是賠10%，而不是2.3%，很多年輕人單純就是賭五年後房市會漲，所以才敢去買預售屋，他們壓根沒有想要在五年後去還款，有一些人會說，五年寬限期到了後，他們再去另一間銀行辦轉貸，使出無限寬限期大法，就讓銀行賺利息，很多銀行看有利息能賺，他們也是樂的貸款給一般房奴，不過這都是基於房價五年後是上漲的，如果房價只要一下跌，大家就會看到一大堆現在買預售屋的人都不會去履行合約，等於就是把房市當賭場，就用少少的錢，然後去賭未來房價上漲，這和00940也是一樣的道理，當初00940把會買高股息的人通通一口氣逼出來，之後高股息ETF狂潮就會變很弱，這一波買預售屋的人，連你這種阿貓阿狗都去買了，你怎麼會覺得還會有下一隻老鼠去接你的棒，在00940發行前，很多高股息ETF都一直賺，所以大部份投資人就覺得高股息ETF穩賺的，所以一直進去申購，最終連市場阿婆都去買00940了，那之後鬼才要去當最房市一隻老鼠。

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