1月29日！被台灣政策養壞的天真建商想法！

 新聞說:《平均地權條例》修法通過後，國泰、華固、長虹、潤泰新、興富發等五大指標開發商均認為，今年將是房市震盪的一年，交易量一定萎縮；而因為營建成本高昂，房價沒理由跌。對於房價是否鬆動，五大建商均表示，在土地、營造成本高昂，財務健全的品牌開發商旗下所推建案沒有理由降價，只有高財務槓桿操作的建商才有可能降價。《平均地權條例》修法草案日前三讀修法通過，包含嚴懲炒作、預售屋禁止換約轉售、解約申報登錄、私法人購屋採許可制、建立檢舉獎金制度等法案，待子法訂定完成，最快上半年上路，且新法基於法律信賴保護原則、採「不溯及既往」。國泰建設副總暨發言人林清樑表示，在新法即將上路下，目前房市觀望氛圍明顯，雖然市場期待降價，但建商土地成本高昂，營造成本又因工料雙漲、居高不下，且產業缺工問題未獲解決，坦言「成本能降得不多」。林清良指出，近二、三年因通膨推升大宗原物料上漲，建案營造成本大漲，加上高科技電子業先前積極擴廠，在營建業已有缺工問題下，又遇到電子廠搶工且新冠疫情讓移工無法進入台灣，工料雙漲問題雪上加霜。華固建設總經理洪嘉昇指出，2023年全球經濟展望不佳，國內房市又面臨政府打炒房政策壓抑，整體氛圍不好下，市場交易量一定萎縮；價格方面，財務健全的開發商若是在近二、三年取得土地、發包的營造工程，都面臨高營建成本的壓力，「實在不可能賠錢做生意」。洪嘉昇強調，只有高財務槓桿操作的業者才有可能因財務壓力而降價，或是土地取得成本相對較低的建商才有讓利空間，今年房市就是「個案表現」。潤泰創新董事長簡滄圳認為，《平均地權條例》修法通過後，接下來房市就是回到剛性需求的基本面，至於價格部分，因新建案面臨高成本因素、不太可能降價，新建案價格就是合乎市場行情銷售。長虹建設表示，《平均地權條例》修法通過後，市場買氣偏冷，少數出現財務壓力建商才有降價可能性；整體來看，買氣會縮到什麼程度，要看後續子法嚴格程度，至於價格因建商成本居高水位，房價不至於會跌。興富發建設指出，新法通過後對房市將有一定程度的影響，市場成交量一定萎縮；至於房價變化，就是「個案表現」。財務狀況不理想、靠高銀行融資借貸經營的建商壓力會比較大，不排除降價可能性。

A大回答:有時聽到這些建商在說一些房價不會降的理由，聽在我耳中就是一則笑話，什麼建商土地成本高昂，營造成本又因工料雙漲、居高不下，且產業缺工問題未獲解決，近二、三年因通膨推升大宗原物料上漲，建案營造成本大漲，加上高科技電子業先前積極擴廠，在營建業已有缺工問題下，又遇到電子廠搶工且新冠疫情讓移工無法進入台灣，工料雙漲問題雪上加霜…等，意思就是要他賠錢做生意辦不到，之前他們賺超多都是應該的，如果這一件事成立，那大家告訴我一下，為啥面板廠每一季都會賠呢？為什麼中鋼最近幾個月一直賠錢呢？為什麼很多公司不會一定賺呢？這就是硬道理，只要競爭夠激烈，公司就會賠錢做生意，說一大堆什麼鳥理由，說的一付房地產永遠都要賺錢，他們以為自己是誰啊，很多龍頭的景氣循環股在賺錢時也是很賺，也是會有幾年在賠錢，所以不要聽什麼不可能賠錢做生意這種鬼話，之前他們賺了超額的錢，就是要吐出來，這道理就像台股上千家上市及上櫃公司一樣，一年所有的上市及上櫃公司賺5~10%，股價上漲20%，像台股2019~2021年一樣，每年都漲二十幾趴，明明台股所有的公司平均才賺5~10%，結果2022年台股就算一年賺5~10%，台股整年還是下跌了二十幾趴，總不能行情好時那些建商賺到肥滋滋，賺到超額的報酬率，結果房價要跌一些，就在那說成本上升，他們還是得要合理的報酬，但重點是，之前這些建商就已經賺到很多不合理的報酬了，台灣的法規就是對這些建商，對投資客太好了，所以才會讓他們有這種好傻好天真的想法，覺得一定就是要賺，而且天經地義，記得一件事，房子不像公司會每年製造出營收及獲利，房市的上漲應該是因為通貨膨脹，以台灣通貨膨脹率2~3%，房價上漲這樣就很了不起了，再去扣掉每年舊房子的折舊，所以價格打平就偷笑了，意思就是說，新房子的成長會隨著通貨膨脹而每年上漲，舊房子每年要隨著折舊而下跌，因為錢會變小，再搭配上折舊，房子理論上就是該持平而以，政府是希望透過房價整體的上漲，這樣經濟成長率就會比較好看，這種就是國王的新衣，最終把房子當成了商品在炒作，我說過，如果你要讓房市成為商品來炒作，那也沒問題，就讓房市上證交系統，就和股票一樣，一樣來分投資及投機，在股市中每幾年就會把一些過度天真及非理性的人淘汰掉，而在房市中永遠不會把天真及嫩的人淘汰掉，所以房價的問題會一直讓社會給詬病，就是一些人敢開十倍，二十倍的槓桿去炒，最終在政府進乎保護三歲小朋友的方式上致富及發財，一樣的事進到股市試試，只要敢開10~20倍槓桿，一年會有幾十次的機會讓你永遠出局，讓你滾回老家去做你的白日夢，在股市中持有愈多股票的人，每年會在那課二代健保，股息納入所得稅，如果你要讓房價價格上漲，每年就以市價課房價上漲稅，採累進稅率，最高45%，每年照課一次，看誰敢買三間，五間，十間，二十間，台灣的股市在幾十年的進化中愈來愈健全，房市在政府搞笑的保護下愈來愈搞笑，升個息怕建商受不了，怕投資客繳太多利息，現在一些建商還會在那好傻好天真的說不可能降價出售，他們不可能賠錢賣房市，在股市中我就沒有看到這麼天真的說法，台灣有多少上市，上櫃公司在競爭的行業中虧錢，這也使得電子產品會愈來愈便宜，愈來愈進步，台灣保護房市，就讓房市愈來愈爛，一大堆爛房子在那賣超貴，這種感覺就像是，如果現在我拿一台二八六的電腦說要賣你300萬，你一定會覺得我瘋了，現在都有I9了，而且一台也才三萬多，現在台灣四十年，五十年的爛房子，之前兩三百萬買到，現在拿來賣你兩千萬，說啥土地稀有，在說這種話的人，我是懷疑你沒有到台灣全省走一下，台灣到處都是空地，我信你個鬼，就一堆傻蛋被一些建商牽著鼻子走，建商之間的競爭不夠激烈，還在那一定想要穩賺，行情好只要你敢賺超過正常行情的報酬，那行情不好，你就要接受虧損，這才會是正常的交易市場。

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