新聞說:今年已可先行判定為預售屋買氣的最冷一年，尤其前7月全台預售屋只賣掉2.56萬戶、銷售總額僅5328億元，相較去年同期分別萎縮73%、69%，且7月整個月全台預售屋賣不到2700戶，也就是全台平均一天賣不到100戶、創預售屋揭露以來單月新低。房產業者指出，若以冷清買氣持續下去，推估全年預售屋恐賣不到4.5萬戶，甚至全年預售屋銷售總額很大機率低於1兆元。根據信義房屋彙整全台、六都加新竹縣市的預售屋揭露戶數與銷售金額，今年前7月，新竹縣市預售屋累積銷售戶數竟然還不到1千戶、僅927戶，尤其5至7月，已連續三個月、單月賣不到100戶。至於，六都前7月預售屋銷售戶數，沒有一個都會區超過6千戶，對比去年同期，新北市、桃園市、台中市以及高雄市動輒1.2萬戶以上，台中市更貼近2萬戶，顯示今年整體預售屋買氣相當冷清。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，去年上半年預售買氣呈現爆棚，幾乎是一年可創造兩年的銷售額，甚至瀰漫「不買會更貴」的氛圍，但在政策引導下房市直接降溫，現在民眾比較關注的議題是房價是否會鬆動，因此，除非預售建案有特殊賣點，普遍買氣偏向低迷。今年預售屋買氣低迷，高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛認為，主要是受到2023年「平均地權條例」修法禁止預售屋轉售，直接鎖住投資客短期買賣獲利的途徑，再加上央行祭出第七波選擇性信用管制，整個房市只有首購族所受到衝擊較小，再加上銀行自主管控房貸，讓已上車、欲上車、計畫下車的購屋民眾均面臨資金斷鏈的恐慌，以致原本價量表現狂熱但脆弱的買盤近乎崩盤。
目前可查到的關鍵事實跟趨勢綜合後，給你一個有依據的、可操作的判斷與機率估估（注意：任何機率都是基於目前公開數據與政策走向的合理估算，未來若出現重大政策或利率變動，結果會改變）。
我看到的「關鍵事實」（證據），今年上半年、交易量已明顯下滑（上半年全國交易量比去年衰退約26%）。主要房價指數在2025年第二季對第一季呈現下滑（房價指數由168.42下降到164.39）。央行從2024年起連番祭出「選擇性信用管制」（第七波），限制貸款成數、縮緊給貸寬限等，明顯收緊資金面。預售屋成交量已有暴跌紀錄（單月、單季出現60–70%甚至更多下滑），顯示預售市場需求崩落。2023年《平均地權條例》修法明文禁止預售屋換約及短期轉售（打炒作），已切斷投機客透過「紅單」獲利的路徑。綜合判斷（結論與機率），以下機率是基於上面事實、政策環境與過去市場反應的綜合評估—給你「哪個結果比較可能」的量化參考。1、下半年（接下來6個月），預售屋（新案）：價格下跌或持平的機率較高。機率估計：下跌40–55%、持平35–50%、上漲5–10%。為什麼：投機性需求被禁止（不得換約轉售）加上銀行與央行限貸使自住買方也較謹慎，供應面若延後推案或降價促銷，短期成交量可能回升但價格面壓力仍大。中古屋（既有成屋）：短期以量縮、價穩或小幅下修為主。機率估計：持平的機率45–60%、小幅下跌的機率（跌幅1–5%）30–45%、上漲5–10%。為什麼：成交量同步下降（買方觀望），賣方若有資金壓力可能降價促成交易，整體是向下的壓力但不見得瞬間大跌（成交減少會讓表面價格看起來更「僵化」）。
2、接下來1–3年（中期），預售屋：持續調整、整體趨勢偏向下修或盤整的機率較高。機率估計：下跌或淨值性修正55–70%、長期回穩（回到疫情前高價）機率低10–20%。驅動因素：若利率（或信貸條件）維持緊縮、投機管制未放鬆，加上供應若仍高，價格持續下修機率高。若央行轉向寬鬆或解除嚴格限貸、或出現強烈供給短缺，情況才會扭轉。中古屋：大幅上漲可能性低；盤整或小幅下修/區域分化較可能。機率估計：持平或小幅下跌55–70%、大幅下跌（大於10%）20–30%、明顯上漲5–10%。驅動因素：人口結構、就業與薪資、實質利率（房貸利率與薪資成長差）會決定長期購買力。重點是「區域分化」：台北市中心、重點學區或交通利多區相對抗跌；外圍或供給過剩區域下修壓力大。重要不對稱風險（會改變機率的關鍵變數），央行利率與選擇性信用管制是否放寬：放寬會顯著提高上漲或回穩的機會；持續收緊則加速下修。政府是否進一步針對稅、補貼、轉讓限制做大幅調整（例如放寬預售轉售條件或提供首購補貼），會改變投資與自住需求結構。宏觀經濟（出口、就業、薪資）：若經濟衰退、薪資停滯，房市需求會更弱；反之若就業及薪資改善，支撐買盤。給不同角色的具體建議（實務），想買自住的人：目前屬買方市場（尤其預售案），可慢慢挑有真實需求的區位與有保固及交屋服務的建案；若貸款條件能承擔，分階段出手並留現金緩衝會比較安全。投資或短線炒作者：風險很高。預售屋轉售禁令與限貸已切斷主要套利管道，不建議短線博弈。賣方（須賣者）：面對成交低迷，應考慮價格彈性、提供更真實的優惠或分期方案以促成交；若非必要，評估持有等待市場改善。建商/開發商：必要時調整推案節奏、改採更彈性的付款或保證交屋條款，並評估降價或轉為換手率高的產品線（首購、首換）以加速去化。
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