新聞說:央行拒放新青安！房市爛到底？台經院劉佩真：川普衝擊更大。央行日前第三季理監事會未放寬不動產放款集中度，業界紛紛指出，日前金管會排除新青安於72-2條外等同無效。台經院產經資料庫總監劉佩真表示，資金未有新活水，還有川普關稅政策衝擊，估全年買氣難見回溫。據六都地政局資料，2025年8月房市交易陷低谷，六都建物買賣移轉件數年減32.1%，台北市僅1,704棟，創紀錄來同期新低，市場觀望氣氛濃厚；國內主要房仲部分，較去年皆是重挫表現，年跌幅20.0~35.4%，中古屋市場成交依舊低迷。劉佩真指出，觀察今年1~8月，六都買賣移轉棟數年減32.1%，台北與台南創八年最低，新北與高雄則寫下近9年新低，而9月行政院雖然釋出政策善意，惟央行利率未鬆動，且不動產集中度管制依舊，故房市影響變化不大。她進一步說明，即使金管會將新青安排除於銀行法72-2條外，並對換屋族釋出善意，出售舊屋延長至18個月，但央行仍有不動產放款集中度38%的總量管制，故水位仍居高情況下，銀行難有資金釋出。劉佩真說，房市缺乏資金，加上美國川普關稅政策衝擊傳產，估無薪假人數將持續攀升，且美國仍在晶片占比上持續爭奪，對台灣科技業衝擊大小仍是未知數，進一步壓抑購屋需求，市場氛圍短期難以回溫。
第四季全台房價下跌還是上漲機率大？接下來幾年台灣房價上漲還是下跌機率大？
先把關鍵事實列清楚，再給出對「2025第四季」與「接下來幾年（近2–3年）」房價走勢的機率判斷、背後原因，以及會改變判斷的關鍵指標（你可以用來追蹤）。目前關鍵事實（快速來源佐證），2025年8月六都建物買賣移轉棟數大跌、交易量陷入低谷（六都合計年減約32%），台北、台南等都創多年同期新低，市場買氣偏弱。行政院同意把「新青安」某些貸款排除在《銀行法》第72-2條限制之外，但央行對不動產放款的集中度（總量管制）仍是銀行放款的重要限制，央行要求銀行逐季下降集中度（銀行實務上仍保守）。國際面：美國對台輸出及晶片相關的關稅與外部需求衝擊，為台灣科技、傳產等出口與就業帶來不確定性，可能間接壓抑購屋需求（企業與就業面影響）。對「2025第四季」的機率判斷，小幅下跌（價格下修0%~3%範圍）機率60%，持平（正負0~1%波動）機率30%，明顯上漲（大於3%）機率10%，理由（為何偏向下跌）：交易量已明顯萎縮，低成交量通常先反映在「量」，接著是價格出現向下調整的壓力。資金面仍偏緊：即便政府放寬部分新青安計算方式，央行對不動產放款的集中度要求仍存在，銀行在整體放款配額下仍較保守，不易快速放鬆放款條件。外部不確定性（如美國關稅與晶片爭端）可能短期壓抑企業與就業，抑制購屋剛性與投資需求。判斷重點：第四季很可能只是「延續盤整、向下修正機率較高」的短期情形，不太可能在不到三個月內出現大幅回溫，除非政府與央行、銀行三方同時釋出非常明顯的資金及貸款鬆綁與外部需求突然回升。對「接下來幾年（2026–2027年左右）」的機率判斷（中期），價格持續緩跌或盤整（年均小幅下修或走平）機率55–65%，價格回穩並緩步上漲（受薪資及就業與資金寬鬆支持）機率25–35%，大幅上漲（資金狂潮或強烈供需失衡機率5–15%，背後邏輯（為何中期仍偏保守）：結構性因素：若央行長期維持較高警戒的不動產放款集中度、銀行自律水位不降，金融面供給（房貸）就難以成為推升房價的主力。經濟與外需風險：若美國關稅或半導體供應鏈政策讓台灣科技出口受挫，對就業及薪資帶來負面影響，居民購屋力道會弱化。人口與供需：若人口趨勢與實際新建案供給在某些地區仍舊過剩，價格回升也會更難。但也有反向因素（可使房價回升）：若央行及政府放寬放款上限、全球或台灣出口快速回溫、利率大幅降低或稅制及政策明確刺激購屋，則有可能轉為上漲（見下方情境）。會顯著改變上述機率的「關鍵事件及指標」（你可以用來追蹤），央行與金管會公開行動：央行是否放鬆不動產放款集中度或釋放降息訊號（若央行明顯鬆綁，就會導致上漲機率提高）。銀行不動產放款集中度數據（銀行季報）：若多家銀行在季報顯示集中度快速下降並開始積極放貸，代表資金面改善。成交量與移轉棟數：成交量回升（尤其是雙北等核心區域）通常先於價格回升。就業及產業訂單（尤其半導體、電子）：若出口訂單、景氣回升、失業率下降，購屋剛性需求會回來。重大稅改或購屋補助：若政府推出實質稅務或購屋補貼（效果大且持久）會改變中期趨勢。簡短結論（一句話），在目前資金嚴格管控加交易量低迷以及國際不確定性下，2025年第四季出現小幅下跌或維持盤整的機率較大；中期（未來2–3年）整體機率仍偏向「盤整到小幅下修」超過回升，但若央行及銀行大幅鬆綁放款或外需突然回穩，情勢可以快速翻轉。
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