新聞說:「5年內台灣房市都不會好」，地產大佬喊話不買地，近來房市冷淡，據聞連號稱房市多頭總司令的興富發總裁鄭欽天（中）都暫停購地計畫。全台房市交易量驟降，被視為房市風向球的928檔期銷售個案數與總銷金額亦雙雙減少，總銷金額較去年大幅減少近3成；與房市未來興衰息息相關的另一大指標—建商購地積極度，也與過去幾年大不同，包含多位建商大老都紛紛喊話：暫不買地，可見對未來房市景氣的預期相當保守。央行遲遲不願放水，讓各大建商都感受到未來幾年房市難有表現空間。「928檔期為房市風向球，但對業者來說，在央行不放水的情況下，今年這場冷到發麻的秋季期中考，許多建商選擇直接放棄應試，導致推案大縮水。」另有建商以2014年央行祭出信用管制措施，政府又一併實施「房地合一實價課稅」時，讓台灣房市冷凍長達5年的歷史來比擬，「未來5年內，台灣房市都不會好。」一位建商大老對朋友說。本刊調查，前幾年房市大好，建商積極獵地，甚至可用掃貨來形容，儘管土地價格屢創新高，建商買地仍不手軟，但在央行關上資金水龍頭、房市冷清一年後，向來「見地心喜」的建商們紛紛開始暫停購地。地價高昂、建築施工成本高漲，都是房價居高不下的原因。日前，包括長虹建設董事長李文造與京城建設董事長蔡天贊，先後對外宣稱「暫不購地」；近期也傳出寶佳創辦人林陳海及茂德總裁張高祥2大喊水會結凍的地產大老，也先後對下屬說：「暫時先別買地了。」
以目前（2025年10月）可觀察到的數據與政策態勢來看，「未來5年台灣整體房市上漲的機率小於停滯或下跌的機率」。我估計——下跌或停滯（價格持平或回落）約65%；溫和上漲約25%；強烈上漲約10%。以下把我的判斷依據與會改變這個結論的關鍵風險/觸發條件都說清楚。為什麼我偏向「不會上漲」或「走弱或停滯」？央行維持緊縮或不鬆房市信用管制—央行最近多次決議維持政策利率並且沒有放鬆房市的信用管制（包含第七波管制），這會持續壓抑購屋需求與貸款供給。利率與貸款條件是短中期房價最直接的抑制器。成交量、推案大幅縮水—今年928檔期與上半年統計顯示推案件數與總銷金額大幅下降（928總銷年減約27%左右），而實際移轉棟數也出現兩成以上的年減，代表買氣明顯冷卻。缺乏交易很難支撐房價上行。建商態度保守、暫停購地—多家大型建商公開或被報導在目前環境下暫不購地（含興富發等），這表示未來供給節奏也可能放緩，但短期內信心低落會造成市場停滯、談判枚舉折讓機會增加。結構性壓力（人口與成本）—台灣人口結構（少子化、人口老化）與高地價、施工成本等長期因素，對中長期需求與利潤空間構成約束（這些是緩慢發酵的下行壓力）。哪些情況會改變這個判斷？（上漲的可能觸發），央行與銀行快速寬鬆（降息或放寬信用管制），令房貸大幅回溫→這是最直接能推高房價的政策變數。實質薪資與就業大幅改善（內需強勁），或有重大人口回流/新增就業集中帶動區域房市（像大型科技投資帶來集中就業）。嚴重供給中斷（例如土地供給驟減、建照/施工受阻）造成短缺型上漲。若出現上述一或多項強烈變化，上漲機率會顯著提高；但截至現在，這些情境的機率看起來並不高或未即刻成形。實務建議（如果你是買方，投資人或自住），短期（1–2年）：若需自住，考慮利率敏感度（若你要貸款，估算負擔試算）；若是投資，成交量低、持有成本高，風險增加。中期（3–5年）：偏好「現金流與可租性強」或「地段抗跌」標的，避免高槓桿炒短線。若想抓機會：可以觀察央行政策、房貸利率動向、主要都市成交量與空置率。若出現明確鬆綁或利率下降訊號，再提高買進意願。
個人股市研究觀察記錄文章目
