新聞說:房市正式進入盤整期，永慶房產集團比較七大都會區2025上半年和去年同期的總價中位數，房價全面出現下跌。新竹縣市與高雄市成屋總價中位數跌幅超過15及14%最深。房產專家表，原先房價漲多的區域率先回調，北北桃三都雖同樣面臨市場修正壓力，但整體價格變動相對平和，跌幅均在3%以內，只有「溫和下修」。新竹、高雄總價年減幅逾14%根據統計，2025年上半年新竹縣市與高雄市成屋總價中位數跌幅最深，新竹縣市從去年上半年的1,400萬元下修至1,188萬元，年跌幅達15.1%，是七都之最；高雄市則是從955萬元跌至820萬元，年減幅達14.1%，房價下修情況明顯。若以2025上半年和2024下半年做比較，除桃園市未見修正外，其餘縣市亦都有1.3%到11.4%的跌幅。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市過去受惠於半導體產業蓬勃發展與高收入人口移入，新竹房價漲幅十分快速，在去年甚至一度超越新北市，成為七都總價中位數第二高的縣市。不過，也由於高收入人群聚集，竹北、新竹市中心頻現高總價的新建案，對於許多消費者而言，購屋負擔仍相當沉重。而隨著近期新青安補助與房貸利率條件逐步收緊，房價負擔能力備受考驗，加上經濟未來前景不明，市場觀望氣氛濃厚，買方出手趨於保守，市場快速降溫，使原先房價漲多的區域率先回調，賣方不得不下修價格以利出售，導致總價出現明顯修正。在高雄市的部分，陳金萍指出，高雄市過去幾年房市受惠於科技題材、區域重大建設利多及人口回流，價格一度快速攀升，價格已逐步超出在地首購與換屋族的負擔能力；加上去年下半年開始，銀行房貸緊縮與央行祭出第七波選擇性信用管制後，成屋市場面對貸款成數縮減、青年購屋補貼審查更嚴等政策壓力，市場購屋需求放緩，轉為觀望或暫緩進場，帶動成屋價格因此出現修正。而北北桃三都雖同樣面臨市場修正壓力，但整體價格變動相對平和，跌幅均在3%以內，呈現「溫和下修」格局。作為全台房價領頭羊的台北市、新北市2025年上半年總價中位數達2,050萬元及1,280萬元，仍為全台房價最高區域。陳金萍表示，雙北地區自用與置產買盤支撐力道強勁，房價變化較小，但價格已開始逐步鬆動。若與去年同期相比，台北市跌幅則高達0.8%，與2024年下半年對比則有1.3%的跌幅；新北市則較去年同期有1.5%跌幅，與2024年下半年相比也有2.0%跌幅。
根據您提供的資訊以及當前可得的房市數據和趨勢分析，針對2028年台灣房市是上漲還是下跌的機率，以及其背後原因，以下是詳細的分析與預測：
2028年台灣房市走勢預測：下跌機率較高，根據現有數據與市場趨勢，2028年台灣房市下跌的機率相對高於上漲，推估下跌機率約60-70%，上漲機率約30-40%。以下是支撐此預測的主要因素與詳細分析：
下跌的主要原因
房價高基期與負擔能力挑戰
現況：如您所述，2025年上半年台灣七大都會區房價已進入盤整期，新竹縣市和高雄市成屋總價中位數分別下跌15.1%和14.1%，顯示房價漲多的區域率先回調。即使是房價相對穩定的雙北地區，也出現溫和下修（跌幅0.8%-2.0%）。這表明房價高基期已對購屋者的負擔能力構成壓力，特別是在新竹和高雄，過去快速上漲的房價已超出首購族與換屋族的承受範圍。
影響至2028年：高房價問題若持續，結合少子化趨勢（人口結構改變導致需求減少）以及經濟成長放緩，購屋需求可能進一步萎縮。尤其在新竹，半導體產業的榮景雖支撐房價，但若全球科技需求放緩或產業外移，房價支撐力將減弱。高雄則因科技題材和建設利多逐漸消化，價格上漲動能已顯疲態。
政策收緊與貸款限制
現況：2024年下半年以來，央行實施第七波選擇性信用管制，銀行房貸緊縮（貸款成數降低、利率上升），加上新青安補助審查趨嚴，導致購屋需求放緩，交易量大幅縮減。例如，預售屋交易量從每月1.5萬戶跌至6,000戶，顯示買方信心減弱。
影響至2028年：若央行持續維持緊縮政策（例如控制不動產放款集中度），貸款成本將繼續上升，進一步壓抑購屋需求。此外，新青安政策預計於2028年結束，屆時首購族補助減少，可能引發交屋潮與賠售壓力，特別是2020-2023年間購地潮推案的建案將於2026-2028年進入交屋高峰。這些因素可能導致賣方進一步下修價格，推高房價下跌機率。
交易量萎縮與市場觀望氛圍
現況：2025年上半年全台建物買賣移轉棟數僅130,151棟，年減26.4%，創近8年最低紀錄，顯示房市已進入「量縮價揚」後的「量縮價跌」階段。買方因經濟不確定性和房價負擔加重而趨於觀望，賣方則因市場冷卻而被迫降價出售。
影響至2028年：若經濟前景持續不明（例如中美貿易戰加劇或全球經濟放緩），買方觀望情緒可能延續，交易量進一步萎縮。根據專家預測，2026-2028年可能出現「餘屋vs新案」的多殺多現象，空屋量增加將對房價形成更大下行壓力。
少子化與人口結構變化
現況：台灣少子化趨勢加劇，長期影響房市需求。財經學者章定煊指出，少子化可能在15年後（約2039年）導致空屋爆量，但其影響可能提前顯現，特別是在2028年新青安政策結束後，首購族需求減少。
影響至2028年：少子化不僅降低購屋需求，也改變人口流動趨勢。過去支撐高雄和新竹房價的人口回流和高收入移入可能減弱，導致這些區域房價進一步承壓。雙北因自用與置產需求較強，跌幅可能相對溫和，但整體市場難以逆轉需求減弱的趨勢。
上漲的可能原因
儘管下跌機率較高，仍有一些因素可能支撐房價上漲，但其影響力相對有限：
新建案供給量低
現況：2025年建商手上尚未賣出的新案數量處於歷史低點，且已轉成屋的量極少，供給端緊張可能對房價形成支撐。
影響至2028年：若供給持續受限，特別是在雙北等需求穩定的地區，房價可能維持相對穩定或小幅上漲。然而，供給減少的影響可能被交易量萎縮和需求放緩抵銷，難以推動全面上漲。
雙北市場支撐力強
現況：台北市和新北市因自用與置產買盤穩定，2025年上半年房價跌幅僅0.8%-2.0%，顯示抗跌性較強。
影響至2028年：雙北作為全台房價領頭羊，投資與自住需求可能繼續支撐價格，特別是在優質地段。然而，若整體經濟環境惡化或政策持續收緊，雙北房價也可能面臨更大壓力，難以帶動全台上漲。
通貨膨脹與成本推動
現況：缺工與原物料成本上漲推高建商成本，部分建商選擇維持高開價以覆蓋成本。
影響至2028年：若通貨膨脹持續，建商可能繼續將成本轉嫁至房價，特別是在供給緊張的地區。然而，高房價可能進一步壓抑需求，導致價格上漲動能有限。
2028年房市情境分析
最可能情境：量縮價跌（機率60-70%）
隨著新青安政策結束、交屋潮到來（2026-2028年），以及貸款限制持續，市場觀望氛圍加重，交易量進一步萎縮。房價漲多的區域（如新竹、高雄）可能持續下修，跌幅約5-10%/年；雙北則呈溫和下修，跌幅約1-3%/年。整體市場進入「量縮價跌」格局，特別是在政策與經濟不確定性未解的情況下。
次可能情境：持平震盪（機率20-30%）
若經濟環境穩定（例如中美貿易戰影響減弱或全球經濟復甦），且建商維持低供給策略，房價可能在部分區域（特別是雙北）持平或小幅震盪。然此情境需依賴政策鬆綁（如房貸限制放寬）或需求回溫，可能性相對較低。
較不可能情境：顯著上漲（機率10-20%）
除非出現重大利多（如央行大幅降息、重大建設帶動人口流入、或全球科技需求激增），房價難以重現過去快速上漲的態勢。雙北優質地段或有小幅上漲，但整體市場受限於高基期與需求萎縮，難以全面上揚。
結論:綜合以上分析，2028年台灣房市下跌的機率較高（60-70%），主要受到以下因素驅動：高房價已超出負擔能力，買方觀望情緒濃厚。央行信用管制與房貸緊縮持續壓抑需求。新青安政策結束與交屋潮可能引發賠售壓力。少子化與經濟不確定性長期削弱購屋需求。上漲的機率（30-40%）主要依賴供給緊張與雙北市場的抗跌性，但這些因素難以抵消整體市場的下行壓力。建議購屋者密切關注2026-2028年的交屋潮與政策變化，特別是在新竹和高雄等跌幅較深的區域，可能出現較佳的進場時機。
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