10月4日！央行打炒房利空使得營建股不能買！

新聞說:央行重拳打房，五都9月移轉量僅一地倖免，台中受指標大案拉抬，為9月五都買賣移轉棟數中唯一年月雙增縣市。各都地政局今（1）日公布9月的買賣移轉棟數，除高雄外，五都總計19,028棟，月減7.4%、年增3.9%。觀察五都表現，在月增減上台北、桃園皆呈雙位數衰退，其中以桃園月減18%最多，台中則為唯一年月雙增縣市；房仲業者表示，下半年銀行受限貸令及央行打炒房政策影響，使民眾轉為觀望心態，預估10、11月也將持續反應在交易量能上。新北仍有新案撐盤，台北、桃園提早入冬今日高雄、台南為颱風假，台南如期發布統計，五都中數據分別為台北2259棟，月減11.8%、年減11.8%；新北5666棟，月減1.4%、年增6.8%；桃園3857棟，月減18.4%、年減4.1%，其中以桃園月減18%、減幅最大，台北、桃園均呈年月雙減。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，下半年銀行銀彈限縮，買家擔憂貸款不如預期而卻步，且央行打炒房人心惶惶，都加深民眾觀望心態，因此9月買賣移轉相比8月民俗月縮減近1成，台北、台南更寫下今年單月的次低數量；與去年同期相比，9月年增率更僅高於農曆春節2月，創下今年次低。同時也由於北台灣對政策感受相對即時，如台北、桃園等去年同期先反應新青安效應，今年也最快表現市場對打炒房措施的憂心，加上北部都會區素地有限，僅新北有江翠北側、二重疏洪道等地的新案交屋撐盤，因此北部買氣縮減較中南部更早，在金龍海嘯後不久、台北及桃園隨即反應年月雙減。

A大回答:之前我就和大家說過，以我之前在當短線客，投機客時，我看到央行第七波打炒房新聞出來後，我鐵定是不可能進去營建股抄底的，因為今年來營建股已經漲了幾倍了，央行這一次打炒房是把上游的資金做一個管控，而且也強調說房屋貸款的水位來到歷史新高，說銀行因為72-2條款上限，所以不沒有太多的資金去滿足所有買房子的人，商品價格是資金堆出來的，當央行和你說會進到房市的資金已經滿了，這時房市會在相對高點的機率當然就是很大，房市有延遲性，所以央行打房後三到六個月房價才會出現明顯的下跌，不過股市就不會慣著投資人，一定就是在央行打房的隔天就開始反應，下跌了幾天後，因為很多營建股中的主力一開始被央行打到措手不及，這些主力就會故意的自救，會在那穩住盤勢，甚至盤中出現急拉，那時我就說過這些營建股只要反彈，你只有賣出一條路，不存在任何進去搶反彈的動作，大家可以觀察一下我對一些短線搶反彈的判斷，就不難知道我會是股市中厲害的短線客及投機客，之前8月2日，8月5日及9月4日這種全面性的崩盤，我鐵定就是去找大型權值績優股進去搶反彈，因為這種非理性的下跌，很快就會反彈回來，這和營建股一個利空擺在那是不同的，以一般短線客，投機客，主力來說，他們何必去一個有重大利空的族群炒作，三不五時央行就祭一條更重的打炒房政策出來，股價又全面性的大跌，以目前短線中國在救經濟，中概股，塑化，水泥，鋼鐵，中國ETF等，這些氣勢這麼好，當中國說要救經濟時，先進去就是先贏了，因為沒有人知道中國是不是能成功的把經濟救起來，但政府及國家領導人作多，加上中國股市基期低，當然就是能進場賭一把，在中國ETF炒了幾天之後，現在風險確實就變大了，聰明的投機客可能會開始把投進去的資金減碼，留一些部位讓子彈飛一會兒，如果中國股市出現明顯的回檔，那短線客及投機客就賣出手上剩下的股票，這樣就完成了短線投機，大家記得一件事，短線有更好的題材能炒作，主力，短線客，投機客就不會堅持的一直炒營建股，還會在裡面裝神弄鬼的主力，那就是有可能自己手上的部位還沒有出掉，散戶如果過份的去注意營建股的波動，很容易就會被拐進去，營運股在央行打炒房出來後，我以短線投機者的角度去看，我是完全不可能進去裡面投機的，我也和大家說不要傻乎乎的進去搶反彈，後面你會被愈套愈深。

看一下營建股的走勢，央行說打炒房時先大跌個一兩天，接著開始整理或小幅度反彈，幾天後又冷不防的破底，這就是很正常的走勢，央行打炒房的利空都擺在那了，時間只要托愈久，這些營建股只會愈慘，根本就不存在股價再創新高的理由，之前市場散戶，主力已經把這些營建股的股價炒了幾倍了，現在一個利空擺在那，然後會每天，每周，每個月，每一季，每一年的一直發酵，很多買房子的人之所以會買房，會有人天真的以為是要自住及換屋，真的就是好傻好天真，正常要換屋或自住的，他們不可能把房價追高成這樣，很大一部份的都是為了賺差價，連一些買不起買房的小資族每個月付個一兩萬的利息，他們也敢加入炒房的行列，真的就是向天公借膽，當房價不再上漲，大家就會發覺很多需求就消失了，之前會想盡辦法鑽漏洞買房及貸款的，只要房價不會上漲，這些鑽漏洞及裝可憐的人都會消失，說什麼打到自己好可憐，說自己是剛需，只要房價每年固定下跌個3%，然後跌個5年，我保證不會有人去鑽漏洞，房市就是回歸正常的情況，一些買不起房的人也不會硬想要去買房，所以想要打炒房，最好的方法就是讓市場預期性心理房價會連續下跌，只要央行，政府敢讓房價連續五年下跌，每年不需要多，就跌個3%就行了，那央行根本就不需要再去打炒房，也不用設定任何更嚴格的法條，正所謂殺頭的生意有人做，賠錢的生意沒人做，只要房市不能賺到錢，那也不會有人想要花時間及精力去鑽法律漏洞，對房仲來說，他們的角色就是像股市中的券商一樣，他們希望大家持續的交易，愈是交易房仲就能賺到愈多錢，對建商來說，他們買了地，然後蓋房子，他們也是希望房價上漲，這樣才會有人把房地產當投資，不然台灣空屋率這麼高，試想一件簡單的事，如果你買一間房子自住，房價會隨著每年跌1%到3%，等於就是房子自然的損耗，你買一間每年價值損耗1到3%，你自己有在住，那損耗也是說的過去，那你有可能買兩間，五間，十間嗎？一定就是不可能的，你甚至不可能把房子一直握在自己手上，想要把房地產打死很簡單，只是政府不敢，他們害怕會變中國這樣，一但把房地產打死，經濟就崩潰了，但台灣和中國是不一樣的，中國是靠大量的代工，也就是台商，外資在中國設廠，然後提供工作機會，台灣每年可以賺大量的外匯，就算房地產下跌，台灣經濟也不一定會像中國這樣，中國領導人敢把中國的房地產打下去，但他就是沒有台灣這種經濟基礎，台灣領導人，官員，立委，議員等，他們手上就一堆房子及土地，他們怎麼願意讓房地產崩潰，所以打炒房就是單純去壓制不要漲太快，長期下來，也就是十年，二十年這種周期來看，房價和股市一樣都是會上漲的，央行單純就是讓房市不要漲的太誇張罷了。

之前南電漲到六百多元時，我就和大家說你不能買這種淨值一點點，未來獲利被拿走幾十年的公司，當時南電一年能賺30元，就有人說股價600元，這樣本益比才20倍，所以並不會很貴，我聽了就覺得很好笑，那時我說南電未來二十年獲利都被拿走了，很搞笑的事是，還沒有人確定南電未來是否能連續賺二十年的30元，結果隔年南電就僅剩賺9元，今年上半年還虧了0.05元，這時會有人說，這算不算馬後砲，誰能知道南電隔年不能再賺三十元，當你這樣說時，你有沒有發覺自己在打自己的臉，當初我就說南電淨值才83元，一年賺30元，股價六百多元，就算南電能連續二十年都賺30元，這樣未來二十年的獲利別人也先拿走了，你買這樣的公司就僅剩下滿滿的風險，結果時間才兩三年過去，南電的股價跌到剩136.5元，目前南電淨值69.9元，股價淨值比兩倍，還算是理性時的相對高點，重點是南電上半年連賺錢都辦不到，這樣的公司股價淨值比敢兩倍，這就是笑話而以，大部份的散戶會覺得南電從六百多元跌到136.5元，覺得好便宜，所以會一直向下攤平，但以投資者的角度來看，南電現在還是很貴，一般人在六百多元買了南電，現在股價都跌掉了近八成了，重點是跌了八成掉後，股價還在高檔，這就和當初的宏達電情況一模一樣，淨值100元不到，結果一年能賺73元，股價1300元，市場說這種高速成長的公司本益比20倍不到很便宜，那時我也說，我就當宏達電能一直賺73元20年，這樣未來二十年的獲利也早被拿走了，結果賺73元也才維持一年，接下來就和南電一樣，愈賺愈少，最近幾年宏達電都不知道賺錢長怎樣，淨值也快要被敗光了，不過宏達電中還是有一些主力及投機客常常在那炒作股價，散戶看到宏達電股價漲停，有可能又會被吸引去買這種投機股，當你在投資一間公司時，你要考慮價值投資十要素，1.獲利穩定性，2.獲利有續航力，3.連續且穩定的股息，4.股價不能距離淨值太遠，5.具競爭力，6.最好還要有未來的題材，7.大股本，8.高市值，9.公司提供透明的資訊，10.董事長有執行力及有誠信，其中股價不能距離淨值太遠，獲利要穩定且有續航力，滿足這些條件才不會在投資股票上受重傷，這時會有人說，怎麼知道公司獲利穩不穩定及有沒有續航力，畢竟南電也是隔年獲利才掉下來，即然你不能確定南電獲利能不能有續航力，那你至少要嚴格執行股價不能距離淨值太遠，當初南電淨值83元，股價炒到六百多元，你不確定南電獲利穩不穩定及有沒有續航力，你就不該買六百多元的南電，當你不能確定獲利穩不穩定及有沒有續航力時，股價淨值比超過1.5倍就貴了，以鴻海來說，連續三十六年獲利，三十六年配息，近二十年獲利有資產的10%，近三年獲利都超過十元以上，這樣的公司股價淨值比才1.6倍，所以當然就是很值得買，很多散戶看衰鴻海，結果去買什麼南電，欣興，宏達電等個股，我也是不懂他們是哪招，我之所以不會在股市中受到重傷，那是因為我根本不會去買未來獲利被拿走二十年的公司，你去買一年未來不知道能不能連續20年賺30元的南電，結果股價已經把未來二十年，每年都賺三十元的差價拿走，你不賠錢，那誰賠錢。

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